长租风口下 雅诗阁加速布局长租公寓细分高端市场

11月18日，深圳雅诗阁来福士广场服务公寓开业。自2009年首进深圳以来，目前雅诗阁在深圳共经营3家物业，2018年预计将增加到5家，除了既有的雅诗阁、盛捷品牌外，还将推出面向千禧一代的共享公寓品牌——lyf。
　　“近些年国内公寓市场发生非常大的变化，2017年尤其如此，国家政策开始注重房地产租赁市场，对我们来说是好事。”雅诗阁中国华南区总经理暨中国区特别项目副总裁曾文强表示。
　　多品牌战略
　　随着全球企业商务人员的流动性提高，服务公寓作为介于酒店和住宅之间的业态，因为居家性等优势，吸引更多商务人员从酒店住宿转向于此。
　　洲际酒店旗下Staybridge Suites、万豪酒店旗下Residence Inn、希尔顿酒店旗下Homewood Suites、凯悦酒店旗下Summerfield Suites等都是高端长租公寓的*者。在国内服务公寓市场，也有雅诗阁、辉盛阁、优*、私享家等品牌。
　　作为“舶来品”，服务公寓在中国市场的接纳度正在提升。“雅诗阁刚进中国时，中国客人占比1%左右，现在全国的中国客平均将超过45%，二线城市比例可以达到60%-70%。” 曾文强说，雅诗阁在深圳的三家公寓入住率都超过85%，有些月份超过90%。
　　“应该肯定市场需求，但定位要非常清晰，才能得到较高的效益。”
　　近年来，住宅市场发展面临瓶颈，也基于政策导向，万科、龙湖等地产商将目光瞄向长租公寓。中介机构如链家也推出“自如寓”。如家、途家等酒店集团也开始和开发商合作。更多第三方资本如魔方公寓、蘑菇公寓等，甚至小米、阿里等互联网资本也开始进入。
　　不过曾文强指出，目前主流的长租公寓与雅诗阁客群冲突不大，因为市面上大多数长租公寓是面向白领。
　　雅诗阁销售副总裁林晓琼告诉记者，雅诗阁80%以上的客群都是商务客，即B2B类客人。主要通过全球销售系统，与公司合作获取客源。针对商务客，雅诗阁还进行了细分，在中国内地采取多品牌发展战略。
　　目前，雅诗阁在全球有6个品牌，包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷、lyf、Quest和The Crest Collection。
　　曾文强表示，未来所有品牌将全线进入中国，覆盖各类消费需求。
　　“每个品牌都有不同的配套标准，例如雅诗阁一定要有泳池，而主打面向短租客的馨乐庭则没有这方面要求。我们用生活方式定位，每个品牌的内部装饰也不同。从国际上来看，在日本客人比较多的城市，会所配置了高尔夫球场。” 曾文强说。
　　2016年11月，公司推出面向千禧一代的服务公寓品牌“Lyf”。而雅诗阁对千禧一代的定义源自社会群体概念，指具有探索精神、喜欢共享、开放社群环境的人。随着联合居住及联合办公兴起，雅诗阁的目标是到2020年，在全球管理1万套Lyf服务公寓。
　　雅诗阁方面透露，头家lyf公寓已确定*深圳西部的梧桐岛产业园。“梧桐岛拥有众多企业的中国总部，同时多高科技企业等创意公司，我们看周边环境做定位。但和YOU+、泊寓等青年公寓定位不同，Lyf的定位更高。未来并不排除进入白领公寓市场。”
　　品牌输出
　　近几年，雅诗阁全国棋局快速铺开，今年8月在华管理服务公寓突破100家。曾文强介绍，雅诗阁目前计划在2020年全球运营服务公寓8万套，在中国需要达到两万套，而现在已有18000多套，“明年应该可达到目标”。
　　支撑雅诗阁快速发展的是其品牌输出模式，与有房源和土地的开发商合作。截至目前，雅诗阁已经与万科、越秀、中建东孚和云南城投达成战略合作。
　　以华南区为例，在运营的29家服务公寓中，自持物业仅7家，其中包括凯德持有的物业。
　　而对于自持物业，雅诗阁会和办公楼、商场、住宅和酒店一起打包进福士综合体的整体基金中，而且，雅诗阁*早也有自己的公寓信托。1999年雅诗阁刚进入中国时采取的是自有资金购买物业并运营管理的模式，2007年成立了雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust），这是首只泛亚洲服务公寓信托基金，资产组合包括7个亚洲国家的12个服务公寓项目。
　　林晓琼表示，在基金中，凯德集团占一定股份，既是基金股东也是基金管理者，能够把经营权掌握在自己手里，同时使持有的资金能够降低，以基金方式统一持有。
　　但对于很多长租公寓运营商来说，盈利模式较为单一，前期投入费用过高成为盈利痛点。
　　据雅诗阁相关人士透露，在比较好的情况下，5年可以收回建筑成本。但目前一般需要7-8年左右。如果加上土地成本，时间要长许多。
　　林晓琼则指出，雅诗阁的毛利率高于五☆级酒店，可达50%以上，有些可达70%-80%。
　　“五☆级酒店的运营成本很高，包括人房比和水电耗能。因为长租可以降低人房比，雅诗阁、馨乐庭和盛捷的人房比可以达到0.5：1、0.3：1和0.4：1，但五☆级酒店基本超过1：1甚至达到2：1。另外大堂等也需要更多人员。” 林晓琼说，作为一定要匹配的配套，如果服务公寓代替酒店将是好买卖。
　　实际上，运营服务公寓几年来的收入仍难令运营方*。但收入也体现在品牌价值上。“如果开发商若干年后将物业出售，它的租金将远高于普通住宅。”

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