政策边际放松下，2022年房地产市场走向何方?

对于房地产行业而言，2021年无疑是跌宕起伏的一年。

2021年上半年，多城楼市高温不退，土地市场成交火热，调控政策不断升级。然而，下半年以来“画风突变”，在多种因素叠加下，全国楼市成交急剧降温，集中供地流拍不断，部分房企出现流动性困难。

从政策走向上看，9月底央行首提房地产“两个维护”，释放出积极信号。随后政策暖风频吹，12月3日，银保监会表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，这是时隔几年后，监管部门再提改善性住房需求。12月6日，政治局会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，具有非常重要的意义。

与此同时，部分省市结合当地市场具体情况，从供需两端发布相关扶持性政策，以提振市场信心。这些政策主要包括购房补贴、契税减免、提升公积金贷款额度等，带有明显的托市意味。

在政策边际放松下，2022年房地产市场将走向何方，引发各方热议。

贝壳研究院在*新.报告中指出，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

对于政策环境及信贷投放，中指研究院称，2022年货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”“六保”的支持力度，房地产金融审慎管理制度将进一步完善，住房信贷环境短期存在改善预期，但全年改善空间有限。

银河证券分析师王秋蘅认为，未来“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现。各地有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”将并行，“调控”和“调整”将并行。

易居研究院副院长杨红旭则表示，基于监管层对合理住房需求的支持，预计2022年房地产调控将出现局部放松，主要在行政性管控、房贷政策，以及其他一些购房政策等方面得到体现。但目前来看，政策的局部放松对市场的刺激力度不足，且市场底明显滞后于政策底。

“房地产需求的短期决定因素，仍然是按揭贷款的发放速度和利率。我们相信在加大投放按揭贷款的推动之下，2022年3月房屋交易市场有望迎来复苏。”中信证券认为，随之而来，则是土地交易市场的活跃，并购市场的复苏，开发投资热情的提升和产业链风险的化解。

贝壳研究院预测，预计明年二季度开始新房市场将逐渐回暖。原因是一季度银行与金融机构贷款额度充足，有利于保障房企的开发资金以及购房者按揭贷款的充分发放，信心的恢复将传导至新房市场的供应与成交。

此王秋蘅亦指出，房企融资的至暗时刻已过，明年上半年信贷发放逐步加强。“销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳。”

不过，对于明年全年市场走势预判，多家机构仍较为谨慎。中指院称，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

中指院预计，在需求端，房地产行业信贷环境有所改善，推动合理需求正常释放，但受新房供应端缩量、房地产税试点落地等因素影响，预计2022年全年商品房销售面积下降6.8%-8.3%；在供应端，2022年全年宅地成交缩量，叠加房企资金压力下新开工意愿减弱，新开工将延续调整态势，预计将同比下降。

克而瑞研究院也认为，居民购买力透支效应的影响已经展现，2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。“房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。”

“2022年房地产市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变，但政策的内容较之历史有变化，行业的竞争格局也将有变化。”中信证券在研究报告中表示。

• 2022年房地产市场走向