关于买房面积缩水，到底怎么回事？看完你就明白了！

如今买房子的大家，都很关注面积多少，因为这直接影响我们的居住质量！通常来讲，宽敞点的房子住着舒服，也更令人心情愉快。

但是，这里存在一个伪命题！房子面积大 ，使用面积就一定大吗？这还真得打一个问号！

2018年网上曾曝光，有个业主买了100平方米的房子，交付后实际使用面积只有70平方，这是怎么回事呢？

原来房子面积大，使用面积未必一定大，面积缩水竟然如此可怕！

这主要是因为我们国家房产销售，是以建筑面积作为计价标准。建筑面积=套内面积+公摊面积。 公摊大了，使用面积自然小了。

买房子如果附带这么大的公摊，意味着你要多交一笔不小的无效房款，而且交付后每个月也要相应多交一部分物业费。让谁都会心疼，这么大的公摊确实是鸡肋啊！

所以我们很有必要搞清楚，公摊到底是怎么一回事？买房的时候尽量避开这种大公摊的房子。

1、我们先说一下公摊包含哪些面积吧：

公摊主要包括：各产权户的电梯间、楼梯间、管道井、设备间、外墙保温、外墙体及与公共部位相邻墙体面积的一半、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

简单一句话，公摊就是：整栋楼的产权人共同所有的整栋楼 公用部分的建筑面积。

2、房产本上的公摊面积怎么得出来的呢？

这得分两步来计算：

Step1 分摊系=总公用面积/总套内面积

Step2 分摊面积=分摊系数X套内建筑面积

3、不同高度的住宅楼，它们的公摊率也不同。

这只是一个大致范围，实际公摊大小与设计方案有关，上下略有浮动。

通过数据我们发现，12层以上的高层住宅，公摊确实挺大。建筑面积为100平方的房子，光公摊就20~28平方不等，有的甚至达到30平方。

正因为如此：同样是100平方米的房子，把它们分别安置在大高层、小高层、多层里面，它的实际使用面积相差也是比较大的！

4、影响公摊率大小的因素。

为什么不同高度的楼座公摊会差别这么大呢？

这是因为不同高度的住宅楼，它们的建筑分类不同，对应的配套设施，如电梯、楼梯数量及管道井大小、有没有消防前室、疏散走廊等等也不同，那么建筑的总公摊显然也不同！

我们看下住宅建筑层数与楼梯、电梯设置的数量关系：

大家可能对开敞楼梯与防烟楼梯、普通电梯与消防电梯不了解，下面我简单介绍下它们之间的区别：

a、开敞楼梯和防烟楼梯间的区别：

开敞楼梯比防烟楼梯间少了一个前室和一道防火门。如上图，左侧开敞楼梯直通走道，然后再通过走道入户。 而防烟楼梯间呢，它需要用防火门封闭起来，再紧接着设一个前室。人通过楼梯先进入前室，由前室进入走道，然后再入户。

b、普通电梯和消防电梯的区别：

普通电梯和消防电梯从平面上看，是有无前室的区别（消防电梯功能要求不在这展开描述）。上图左侧为消防电梯，人出电梯后，先进入前室，再进入走道，然后入户。右侧普通电梯呢，直接进入走道（电梯厅），然后再入户。

这些前室都有面积要求：

1、高层住宅防烟楼梯间的独立前室不小于4.5平方，消防电梯的前室或其与防烟楼梯合用前室不小于6平方。

2、上面这种剪刀楼梯与消防电梯三室合一，其前室面积不小于12平方，且短边宽度不小于2.4米。

我们看两个大高层住宅交通核的案例：

a、上图为19层以上的塔式住宅交通核，灰色部分+走廊合计公摊面积约72平方。两梯四户，每户平均分摊18平方。

b、上图为19层以上的板式（外连廊）住宅交通核，阴影面积为122平方，其中外连廊计算一半面积。两梯六户，每户平均分摊20.3平方。（注意以上仅仅是交通核，不包含外墙面积的一半、保温层及其它公共分摊的面积）

结论：由此可见，19层以上大高层住宅公摊面积的确不小，占总建筑面积1/4左右。

按以往工程经验，12~18层（中高层）因每个单元只需设一部楼梯，其公摊率比19层以上大高层略小。

而多层(1-6F)和小高层（7-11层），因配套楼梯，电梯，管道井等占用面积小，其公摊相对会少一些。

由于公摊率与设计方案有关，无法定性得出住宅形式与公摊率的相对关系，但市场上12层以上高层住宅的公摊率，大概率为： 一梯两户与短外廊相当，两者均大于塔式住宅。

但从品质来看，一梯两户高于短外廊，短外廊高于塔式。

短外廊是一梯两户与塔式的过渡产品。

通过今天的介绍，相信大家对公摊有了一定的了解。

那么重点来了，选房时应掌握什么原则，以避免买的房子公摊过高呢？

建议从如下几点入手：

1、建筑层数，优选顺序为：多层（1~6F）>小高层(7~11F)>中高层（12~18F）>大高层（19F及以上），这也是*直观的。

2、交通核尽量紧凑。

3、公共走廊尽量短。

4、门厅大堂不宜过大。

对于期房，可以参考下沙盘模型，有渠道的可以查看施工图纸，通过比较选择，综合权衡利弊，做出*终决定。

有个好消息这里也提一下，2019年住建部住宅项目规范征求意见稿里面，第2.4.6条明确提到了：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这条规定不管*终是否实施，但至少它把我国房产销售制度往前推进了一步，与国际接轨只是时间问题，期望早日落地。

好了，今天关于住宅公摊面积的知识介绍先到这里，希望能给大家带来帮助。

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