2024年上半年楼市动态分析与下半年市场展望

2024年上半年全国房地产市场的表现总体上呈现出调整的态势。由于前期高房价和经济下行压力的叠加影响，新房市场持续处于低迷状态，而二手房市场则在“以价换量”政策的推动下出现了一定程度的成交回暖。具体来看，今年上半年新房市场的销售情况依然不尽如人意，但在政策的积极干预下，部分核心城市的二手房市场逐渐显现出一些复苏的迹象。

新房市场表现疲弱，二手房市场回暖明显

在2024年上半年，尽管全国新房市场面临着持续的下行压力，但二手房市场的情况则有所改善。数据显示，上半年全国百城二手房价格累计下跌了3.61%，已经连续26个月出现价格下滑，环比下跌的城市数量也连续13个月超过90城。然而，在政策调整和市场需求的影响下，部分城市的二手房市场成交情况得到了改善。特别是上海、深圳、杭州等城市，在政策支持下，二手房市场表现出了较为明显的复苏迹象。以上海为例，自6月以来，二手房网签量多次突破千套大关，显示出市场活跃度的提升。

土地市场逐步调整，房企投资集中度提升

土地市场方面，2024年上半年全国300个城市的住宅用地供求规模同比降幅超过30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期有所下降。房企在土地市场上的投资行为逐渐趋向集中，TOP20城市的住宅用地出让金占全国总量的比重升至近六成。进入二季度后，优质地块的稀缺性进一步加剧，加上房企的拿地意愿尚未完全恢复，导致土地市场的竞拍热度显著降低。尽管上海、杭州、成都等地仍有部分地块以高溢价成交，但大多数土地交易则以底价成交为主。

政策展望与市场预期：下半年或将迎来调整的关键期

展望下半年，宏观经济政策预计将进一步发力，以稳定经济增长和促进房地产市场健康发展为主要目标。政策层面将继续围绕“稳市场”和“去库存”两大方向展开，预计部分城市可能会继续降低房贷利率、降低交易税费，同时对一线城市的限购政策也有可能进行优化。此外，针对存量房产的消化和土地资源的盘活政策也将逐步落地，如南京、郑州等地的“收旧换新”模式或将得到推广。各地国企收储未售新房的计划预计将进入实际实施阶段，这些措施有望对房地产市场形成支撑。

在政策持续发力的背景下，新房市场的下行态势有望在下半年得到一定程度的缓解。但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未显著改善，整体市场仍处于调整期。在乐观预期下，新建商品房的销售面积预计与上年同期基本持平，全年降幅可能在10%左右；在中性预期下，销售面积同比降幅或达到14.9%；在悲观预期下，全年降幅则可能接近18%。从供应端来看，新开工面积的下行趋势难以改变，房地产开发投资额在低基数效应下预计会有所回升，但整体表现仍然偏弱。

2024年上半年的房地产市场在政策的调控下经历了调整期的初步恢复，而下半年市场的走势将继续受到宏观经济政策和市场需求变化的双重影响。

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