环比下降44%，单月去化约2%，海门二手房再度面临“失宠”

4月二手房成交量仅77套，环比上月下降44%，*近海门二手房市场变数有点大啊！（据贝壳找房、链家等二手房网站统计）

去年海门二手房市场低迷了一段时间，成交量显著下降；今年3月份，二手房行情好不容易有了回暖的迹象，但4月份成交量再次下滑。（非刚需业主怕是又要哭晕在厕所了。）

根据贝壳找房数据，我统计了海门成交榜前10的小区交易情况，以及他们的成交周期，有了一些新的发现。

本文重点

1、调控出炉！新房库存充足！实行网签政策...海门二手房处境越来越难；

2、去化约2%！海门4月成交房源曝光，有房源挂牌454天无人购买；

3、海门二手房流通性强于南通主城！成交排行榜*名玖星玺园平均每7.5天成交一套。

海门二手房市场背景介绍

海门二手房成交量显著下滑早在2020年也出现过一段时间，去年1-9月份，新房成交量均远远*于二手房成交量，差距*的一个月达到2.38倍。

其实此次二手房市场下行的原因主要在3方面。一是南通整体调控导致新房备案价重新调整，买房人观望严重；二是海门新房库存充足；三是海门二手房实行网签，问题房买卖减少。

1、南通整体调控导致新房备案价重新调整，买房人观望严重

2021年4月25日南通出台新政——加强房价备案管理：2021年1月1日后取得销售许可证的项目统一按照调整后的备案规则重新测算核定。

新房备案下降，部分买房人抓住这波调控，买新不买旧，转移了部分二手房的关注度。

不过，至于重新备案价会下降多少？具体的政策细则还没有出台，这也导致更多买房人都持观望态度。

2、海门新房库存充足

据不完全统计，海门将有19个新盘在/待售，新房补货充足。

而且，新房均价0.8万/㎡-2.5万/㎡不等，各面积段应有尽有，面对购房群体很广，刚需改善均有选择。

3、海门二手房实行网签，二手房交易更加透明，市场更加规范

日前，海门区住房和城乡建设局发布文件，海门二手房网签时代正式到来。

所谓的二手房网签就是指：二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等都将在线上进行。

且交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计都系统和网站记录。

二手房网签的落实不仅可以让交易更加透明，而且也有效减少低价问题房买卖、一房二卖的成交量。

海门4月份成交房源

目前海门市场二手房存量约3423套，本月的成交仅77套，涉及57个小区，单月去化仅约2%。

4月份成交量zui多的小区是玖星玺园，共成交5套房源，均价12000元/㎡左右，去化周期zui长的一套房源为挂牌长达223天，*短1天；

在成交的77套房源里，调价次数zui多的是11次，为万科翡翠东第，去化周期38天；还有不少房源挂牌一天就成交，比如春江花苑、云起苑、首开理想城等；

当然，也有不少很难出手的房源，比如利北嘉园，成交周期长达454天，海南新村有一套房源成交周期长达330天。

海门二手房小区成交榜前10

在二手房相对低迷的市场，也有一部分优质二手房突出重围的。

根据贝壳找房，我整理了海门目前成交榜前10的小区如下：

这10个小区，二手房成交均价约为1.3万/㎡，其中排名第7的仁恒公园四季成交均价zui高，约25118元/㎡，排名第3的国际车城zui低，均价约9644元/㎡。

近一段时间，去化套数zui多的是玖星玺园和通源新村，历史成交套数达44套。

我们在判断二手房小区是否值得购买，不仅要看他暂时的成交排行榜，更要关注小区的“流通性”，即小区被接手的可能性大不大。

二手房的流通性*直观的体现在小区房源的成交周期上。

根据贝壳找房，我在成交量前10的小区中又整理了它们的成交周期：

排行榜前10的小区中，成交周期*短的仅7.5天，是玖星玺园；成交周期*长的为24.9天，是大同新村。这样看的话，虽然海门*近二手房的成交量不行，但是整体流通性相对还是不错的。

如果你不信，看一看下图中南通主城的成交周期统计，就能明显的感受到。

以上，我参考了今年2月份南通主城排行榜前10的二手房成交周期表。表格中成交周期*短的是郭里园小区，成交周期约44天，大概是海门大同新村（海门中成交周期*长的小区）的两倍。

其中平均成交周期zui长的世茂新界，达到了148天，也就是说，一套房子挂牌近5个月才能出手。

不过，无论是南通主城区还是海门片区，那些能够快速流通的二手房小区毕竟是少之又少，而这与当下充足的二手房库存以及房主抱团涨价脱不了干系。

再加上当下，大量的刚需人群谨慎观望，政策调控下新房优势明显，大家买新不买旧，二手房卖不动甚至导致砸盘也都在情理之中了。

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