深度分析丨海门7个月12块万元地块，未来……

#1

5月8日 CR20012  

中杰地块 楼面价约14543元/㎡

#2

5月8日 CR20013

中洲地块 楼面价约13205元/㎡

#3

5月20日 CR20014  

龙信骏园 楼面价约11623元/㎡

#4

7月8日 CR20016  

合鸣苑 楼面价约13038元/㎡

#5

7月15日 CR20015  

万科半岛国际 楼面价约13093元/㎡

#6

9月10日 CR20021  

万科半岛国际 楼面价约13154元/㎡

#7

9月17日 CR20022  

星湖地块 楼面价约15513元/㎡

#8

10月30日 CR20024

万科地块 楼面价约13517元/㎡

#9

11月11日 CR20026

万科地块 楼面价约13551元/㎡

#10

11月25日 CR20027  

龙信地块 楼面价约10870元/㎡

#11

12月2日 CR20028  

中南地块 楼面价约11942元/㎡

#12

12月10日 CR20029  

盛和地块 楼面价约13261元/㎡

12宗地块成交楼面价破万多吗？

要知道整个2020年至今，海门城区商住房土拍地块总计14块，其他两块没有破万的一个是謇公湖区域如今的阅湖，一个是江海路沿线如今的泊翠澜境，城区土拍地块成交破万楼面价率85.7%！

12宗破万地块中，9宗地块破“1.3W”，2宗地块破“1.4W”，1宗地块破“1.5W”，这个数字拿到南通主城崇川区也不为过。

2019年的楼市伴随着南城土拍火热褪去，江海路板块崛起而呈现出单核心的土拍热度趋势。

但是2020年后疫情时期，不管是江海路中段、南段、海门河北、理想城北、电视塔周边……都出现了破万地块，从单点热到全城热，这应该是2020年海门土拍市场呈现出来*为明显的特征之一。

北部新城伴随着两个商品住房项目火热之后，目前还暂未有相关的商品房项目续上，倒是一河之隔的海门河北区域，万科重仓海门献上万科·半岛国际，中洋、蓝光联手打造合鸣苑，可以说是一记奇招。

半岛国际、合鸣苑相关示意图

传统意义上南部新城伴随着老牌商品房项目陆续进入销售末期以及交房期，目前主要围绕着生态完善、公建配套以及人口迁入，土拍以及商品房项目动作不是很大。

江海路沿线伴随着江海路的大动作，2020年无论是土拍市场还是商品房市场都动作频频，大牌房企云集、项目林立，说这里是海门近三年楼市*热区域一点也不为过。

中杰、中洲地块项目示意图

城中特别是退二进三区域，伴随着成熟的城市配套以及区位优势，似乎也是海门楼市的一匹黑马，相较于江海路沿线，本土企业似乎更青睐这里。

2019年末木木猜测2020年将是海门楼市转向城区“查漏补缺”以及江海路板块的火热，以及刚需房与改善房差异化拉大。

区域的确是猜对了，但是看了一圈，似乎海门2020年新兴地块中根本就没有什么我概念中的“刚需房”。

或许海门对于刚需这个词的定义早已改变

在我的概念中，一个城市的房价与土拍有着密切且紧密的联系，在海门某种意义上讲也是如此。

很多人关心土拍的*终因素还是因为房价。

那么目前占据着海门楼市主要“声音”的这些万元盘们，究竟拥有着以及未来将拥有着什么样的房价？

这是2020年开年差点破万地块*终呈现的价格，中杰、中洲地块目前仅仅能找到的信息就是德美花园、上德世家如此的名字，目前其他信息似乎还未公布。

接下来造势*的应该是万科半岛国际、龙信骏园、合鸣苑，目前龙信骏园项目推进*快。

龙信骏园首期开盘预售均价为21610元/㎡，如果觉得对于海门楼市的价格已经没有了概念，可以参考海门上一期项目的价格。

龙信骏园如果直接对标沁园的话，其实会发现差距并不是特别明显。

综合其他项目目前流出的对外声音来看，其实海门虽然这一年土拍价格上涨明显，但是房屋售价并没有如此涨幅。

相较于如今的售价，其实早已“排除”了相当一部分刚需，虽然未来海门区位优势、区域发展有得一说。

但是面临着的挑战也不小，一是楼市限价的开始，虽然这从根本上是坐实了高地价的现状，但是也从根本上遏止了过快增长。

二是南通今年冲万亿的决心特别大，如果顺利成为万亿俱乐部成员，未来在大交通时代，南通在这两年的招商力度将大大增强，从万亿到稳定万亿，从经济转向服务，从GDP到提高城市地位与形象，参照国内类似城市，海门不是没有出现横盘的可能性，时间或长或短。

房价的决定因素中，短期看政策，中期看土地，长期看人口，政策优势的前提下，海门作为人口流失严重的区域之一，房地产终究会饱和，或者说在空置率奇高的海门，已经几近饱和，未来如何消化海门未来一波又一波的楼市？

我们不只是要看到楼市表面的数据，更要看到城市与产业的可持续性发展，楼市、城市、人都没有错……