越秀区一梯队书包房价格回弹，家长又可以冲了？

广州楼市再次进入混沌期，一手房市场才刚刚适应超过100%使用率的户型，一年后又要推出使用率约130%的户型，让买房人心碎。二手房市场也表现迷离，有业主死不降价，也有业主抄底加价放盘。在这种情况下，家长面临更多的困扰。

首先，广州的新政已经将“抢人”二字刻在了DNA里，买房落户这一步棋也会在一定程度上影响书包房的走向。其次，年底一般是学区房交易的高峰，各种博弈不可避免。

越秀区的东风广场最近出现了一波书包房价格回弹的现象。一套约93平的两房户型成交价达到了8.4万/平，成为近四个月内80-100平两房户型的高价位。另外，约70平的两房户型也迎来了小幅反弹。这些高价成交的书包房除了受到行情和政策的影响外，自身的优势也起到了重要作用。

东风广场是一个建于90年代的港式楼盘，早期的港风户型方正，缺角较多，因此在同一项目中几乎没有对手，主打稀缺。高价成交的两房房源格局方正，使用率相对较高，符合目前的动静分区设计。此外，该户型还有双阳台和双卫的设置，功能性更好。

然而，并非所有东风广场的户型都能获得高价成交。实际上，该楼盘中也有许多单价在7字头的两房户型。书包房的分化比想象中更严峻，家长面临两大难题：是否购买顶尖书包房以及如何确保书包房的购房价值。

购买顶尖的书包房有一个好处，那就是稳定。像东风广场这样一梯队的学校加持，整体配套成熟的大盘，整个项目的价格体系相对稳定。在行情好的时候，项目能乘风而上，如果买入的组团和户型优越，还有讨价还价的余地。而在楼市逆风时，只要后期降价幅度合理，性价比高，仍然能解决问题。

然而，除了价格和优势，家长还需要考虑后续的鸡娃投入。学校的要求减负和家长对孩子的要求之间存在差异，家长需要考虑孩子是否能承受压力。如果家长和孩子都无法承受，可以选择二梯队的房源。

此外，家长还需要考虑书包房是否具有穿越楼市周期的潜力。居住体验和书包的含金量是两个重要因素。家长和孩子都需要住得方便和舒适，房子的位置和交通便利性是重要考虑因素。买入三房或以上的南向户型是最稳妥的选择，孩子和其他家人都有独立空间，使用周期较长，符合市场需求。

此外，家长还需要谨慎看待书包房的含金量。一些新盘引进的品牌校，名校头衔可能被稀释。家长可以选择一些湾区内知名度较高的学校，名字响亮能赢得一半胜利。此外，家长还需要关注学校是贴牌校还是品牌校，前者只是借用名字，管理仍然采用原来的薄弱校的模式，而后者会有一定的保障。

现在是抄底优质书包房的时机，但家长在选择时需要综合考虑学校品牌、居住体验和投资潜力等因素。购买顶尖书包房可以稳定投资，但需要考虑后续的鸡娃投入。此外，家长还需要谨慎看待书包房的含金量，选择具有穿越楼市周期潜力的房源。

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