楼市70年：广厦千万间 居者有其屋

      70年，可以让呱呱坠地的婴儿长成古稀老人，也可以让一个国家从一穷二白走向繁荣富强，让人民生活发生天翻地覆的变化。70年来，我国经济实力不断壮大，城市发展日新月异，人民生活水平不断提升，居住环境也发生了巨大变化。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”古人的梦想如今已经实现。从平房到筒子楼、单元楼，再到高层住宅、花园洋房、高端别墅，从“居者有其屋”再到“住有所居”，再到“房住不炒”“租购并举”“租购同权”……从我国70年的人居变迁中可以看到，我国持续推动的住房制度改革，正在不断打造并完善人民的安居梦，实现人民对美好生活的向往。

　　居住环境：从人均几平方米到多渠道保障

　　70年前的房子长什么样？在北京市民张爷爷的记忆里，好像只有低矮的平房，大都还是泥土夯成的土墙房，一家十几口人拥挤地居住在一起，“跟今天没法比，谁能想到现在会住上这么漂亮的大洋房！”张爷爷感慨地说道。

　　我国是人口大国，在改革开放之初，人均居住面积仅3.6平方米，如今城镇人均住宅建筑面积超过30平方米；从早期的“简易公房”，到如今消费升级的“品质住宅”，持续推动的房地产制度改革，充分调动了每个社会成员的积极性，*终形成了改善住房条件的持久动力。

　　业内普遍认为，在改革过程中，我国逐渐确立了以商业按揭贷款辅以住房公积金的住房金融制度，招拍挂为主的土地供应制度，仍在改革当中的房地产税收制度，包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等多种类型住房保障体系，以及“租购并举”的住房供给体系。

　　尤其是，针对“底层有保障”的住房保障体系建设过程中，全国不同城市各有特色。例如：厦门提出“租购并举”，提供保障性租赁房、公租房和保障性商品房三类保障房；广州“以租为主”，公租房是*主要的保障房品种；上海特色为“四位一体”，廉租房、共有产权房、公租房、征收安置住房四类保障房并行。

　　在房地产发展过程中，我国住房保障体系一直以直接支持模式为主，政府是建设主体。根据2007年后的保障房供给量来看，属于“强保障”经济体。按照IMF（国际货币基金组织）的口径，2015年中国住房与社区环境支出占财政支出的8.2%，高于香港、新加坡，保障力度较大。

　　值得一提的是，2015年以来，租赁制度进入加速完善期，政策从租赁用地供给、培育专业住房租赁企业、支持租赁融资、推进“租购同权”等方面发力，支持新市民基本住房需求。如上海“十三五”规划租赁房供应占比达44%，并推出纯租赁地块，增加租赁房供给的同时稳定土地市场。

　　房地产制度改革解决了8亿城镇人口的住房问题。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调住房的居住属性，成为当前房地产政策的指引。2017，十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为新时代住房制度改革再次指明方向。

　　目前，政策已经出现诸多利好效应，从全国一盘棋到因城施策、从短期调控到长效机制建设。业内专家指出，未来，以“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”为原则、以行政措施为主向综合措施转变，形成金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，将是住房制度和长效机制的改革方向。

　　产业发展：从粗放式发展到精细化阶段

　　业界专家指出，新时代，新思路，新住房制度，旨在解决各层次人群的住房问题，维持平稳发展的房地产市场。据统计，当前我国城镇化率达到59.6%，住房自有率79.2%，经济发展水平从1998年房改时的人均GDP为6860元、经济总量世界第八，到2018年人均GDP为64521元、世界第二大经济体。

　　作为影响经济较为活跃、重要的因素之一，房地产开发投资的增加在形成固定资产投资需求的同时，对宏观经济产生连锁反应，亦对相关产业构成需求，并带动居民消费，促进经济增长。

　　在房地产制度不断推进的同时，房地产行业逐渐发展为国民经济的支柱产业，1998年以来，房地产增加值占GDP的比重不断创下新高，从1998年的4.0%增加至2017年的6.5%；房地产开发投资占固定资产投资的比重从2000年以来一直保持在20%左右，2017年为17.4%。房地产还带动了众多上下游产业。按照申万一级行业分类，全部28个行业中，14个行业受房地产带动。

　　当前，房地产大建设阶段尾声渐近，行业发展转向中高速、高质量发展阶段。业内统计数据显示，2017年城镇住宅存量267亿平方米，套户比达到1.07，住房短缺基本缓解。此前的2013年，全国商品住宅新开工出现峰值，此前的2011年土地购置面积也出现峰值。北京等5个城市率先迈入存量房市场。

　　2018年中央经济工作会议指出，“我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期”，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导”。在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段，房地产企业应顺应行业转型升级大势，追求更有质量的增长，实现均衡稳健创新发展。

　　来自中国指数研究院的统计数据显示，截至2018年底，房地产行业百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩，销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%，增长率分别高于同期全国增幅21.0、30.7个百分点。从增速看，百强企业销售额、销售面积增速较上年分别增长1.1、10.7个百分点，规模优势进一步扩大。

　　值得一提的是，近年来房地产行业规模增速放缓，各地限价、限购等政策频出，调控力度不断加大，房企“拿地便挣钱”的传统模式被颠覆，规模和利润持续上涨面临诸多挑战。同时，行业头部力量加速强化，房企间的竞争白热化日益突出。

　　业内认为，我国房地产行业在经过近20年的快速发展后逐步趋稳，发展模式也由传统的粗放型开发逐步走向精细化产品打造。未来，企业需要通过精准把握市场需求，着眼于“美好生活”建设，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，提高产品附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额。

　　*终目标：从居住场所到追求美好体验

　　伴随国民经济水平的稳步提升和城镇化的不断深入，人民美好生活需求不断增加，我国整体迈向满足人民美好生活的新征程。房地产行业从增量开发到存量经营的过程中，国家层面和各级政府不断颁布和落实“楼盘精装化”政策，住宅不再仅是人们的居住空间场所，更是美好生活的载体，人民居住体验升级的需求空前高涨。

　　随着人工智能、5G智联和物联网等技术的不断突破，智能家居、智慧社区和智能建筑频频应用到房地产开发中，掀起了一股房企产品智能化发展热潮。据不完全统计，目前房地产百强企业当中，超过半数已经开始布局或者全面落地智能化住宅项目。

　　9月2日，在第十一届中国房地产科学发展论坛上，中国房地产业协会会长冯俊表示，改革开放以来，房地产业的发展，为群众居住条件的改善，为城市面貌的改变，为生产要素市场的完善，为经济的持续增长，均发挥了重要作用。

　　冯俊表示，以住宅为主要产品的房地产业在发展过程中，内在根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要；过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题；今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

　　绿地控股集团有限公司董事长、总裁张玉良表示，新一轮科技革命和产业变革浪潮方兴未艾，特别是以5G、大数据、人工智能为代表的全新科技正在向房地产行业渗透。他认为，房地产行业未来发展需要科技赋能。“在城镇化快速运行下，房地产行业享受了高增长的能力，改革之初，我国城镇化率不足19%，人均住房面积不足7平方米，商品房市场一片空白。到去年底城镇化率接近了59%，人均的住房面积超过了40平方米，商品房的市场总量超过了15万亿元。”

　　“科技创新将成为房地产行业重要应用场景，从智能家居到智慧社区，再到智慧城市，甚至房地产上下游产业，都将成为重度应有平台。”张玉良表示，未来，房地产将与科技深度融合，房地产为科技提供应用场景，科技为房地产增加新的内涵和附加值，乃至于生命力。在此基础上，智能互联网将是房地产的重要方向，是未来的大趋势。

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