阳光云玺丨广元买房跟着规划买，你懂其中的逻辑吗

经过市场的洗礼，现在广元买房人越来越专业了。**近有一个粉丝问我，普通人应该怎么样看规划来选择广元房产，这是一个非常专业的问题。我来谈谈我的看法，当然由于没有成体系的专门去学过规划，所以说我的观点难免有偏颇之处，有专业人士的话敬请谅解。我从以下几个方面来谈一谈这个问题：

规划决定广元房价的基础

**个方面，规划是非常重要的，甚至于是决定广元房价的基础。为什么这么说呢？我们要想一想，广元房价是由什么决定的？当然有人会说广元房价是由供求关系决定的，这是经济学的解释，但是大家要想一想，供求关系是怎么来的？整个供求关系的形成是由于政府给了片区一个极高的定位，并且不断地投入真金白银去建设这个片区。所以我说决定房价**核心的因素是政府对这个片区的定位，以及投入真金白银去建设，而建设会导致产业和人口的不断落地。政府对片区的定位又是通过规划来体现的，所以规划实际上是先于市场而出现在某一个城市或者片区来决定房价的。可以说未来广元房价**贵的地方一定是今天给出核心规划的地方，一定是今天给出**高产业能级的片区，这就是规划决定了广元房价，这是**点。

利好不断兑现

第二点是在规划不断落地和实现的过程中，整个片区的利好是不断兑现的，广元房价就会被不断地推高。所以规划不但决定了广元房价规划，还在不停地推动房价，直至这个地方市场完全成熟。这个时候才完全由市场的供求关系来决定。规划不一定有用，但是没有规划，这个地方的房价一定不会太好，或者说它的增量不会太好，只有一种例外——核心区域。只有核心非常成熟的片区，所有配套都非常完善的时候，它才能够在一定周期内脱离规划。否则绝大部分片区只要有一个地方规划的比你好，你的涨幅就一定会弱于它，你的规划不如人家，人家的涨幅就会比你的大。

规划的几个知识点

控规是以总规为基础的，进行具体的用地布局、交通、公共设施、电力、通讯、燃气等等的一些布局规划，重点还要控制人口和用地平衡；修规是在控规的基础上进行再细化，让规划的成果更加实在，注重可实施性；修规之下还有城市设计，跟概规应该是一个层次的，它同样是针对一个小片区，重点是建筑的布局，绿化景观布置，比较注重的是理念、愿景、层次和景观。这些专业上的东西我们不必特别的熟悉，一般主要是看总规和控规，当然小区周边的城市设计规划还是要会看的。

如何用规划

我有一个简单的体会总结，总规主要是找片区，也就是我们要看这个城市建设的副中心在哪里，新城在哪里，这个城市的发展方向是什么？

在找好片区之后，我们要看这个片区的产业能级和布局是什么样的，要去找那种高能级，而且产业布局面积比较大，或者密度比较高的片区。这个片区指的是你找到大片区之后的小的区域。

控规我们主要要看用地性质

黄色指的是住宅用地，红色的指的是商业用地，黄色用地和红色用地的面积之间应该有一定的比例。大家都说红色用地的面积越大越好，黄色用地面积小，这样就会在这个片区形成住宅供需不平衡，通常而言是这样的。但我个人认为还是要平衡一点，不能有很大片的红色区域，但是黄色区域非常小。这样会形成黄色区域要么定位非常高端，要么配套不够好。但总体而言，我们还是要红色多黄色少，这是一个小的原则。

上面这几个点说的都是总规和控规。我们要看小区的修规找什么呢？要找重点，指的是小区周围区域的优点、缺点，还有不确定的点。优点指的主要是那些好的配套，比如说商业、**、医院，有没有开始建，能不能落地，也包括轨道交通；缺点主要是指那些大的主干道，它可能会形成噪音，以及一些设施，比如垃圾中转站，公厕；不确定指的是这些优点和缺点中哪些可能会落地，哪些可能会被修改。

因此，想要看一个区域或者目标楼盘更加长远的未来，**应该放在桌面上，像研究沙盘一样研究的应该就是有长期目标的城市总体规划，理想状态下的概念性规划和提供近期建设性依据的控制性详细规划。如果你想在广元买房的话，我建议你入手下西片区和城北片区，根据我多年的观察和分析控规和城市发展方向来看，下西和城北必将是未来广元两大核心区域！