开发商降价“投降”，房价能否重回5年前？地产专家12字“说破

来源：楼市奇说 2020-03-06 16:31:54

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　　一场突如其来的“风波”，彻底把楼市“击停”了：春节期间的“返乡置业浪潮”，专家们预估的节后“小阳春”，开发商筹划已久的“抢收”，基本都凉凉了。

　　有报告显示，全国目前有超过100个城市售楼处仍处于“关闭”状态，即使从三月初陆陆续续有售楼处开始“复工”，但购房热情却始终没有“复活”——超8成购房者将推迟原定购房计划，其中超6成用户推迟3个月以上。

　　更恶劣的影响在开发商这里，中原地产研究中心的数据显示，自2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年跌去近9成，他们还不得不接受年销售额缩水10%-30%的现实。这直接导致2月份超过100家中小房企从这个行业彻底“消失”了。

　　不管大家承不承认，房地产在经济发展中依然占据重要地位，拿19年来说，房地产直接或间接带动的经济增长占比高达30%。地产“受灾”如此严重，经济大局很难稳定。所以，我们看到了蔚为壮观的“救市”行动。这其中有地方主导的“政策营救”，也有开发商的“自我拯救”。

　　政策营救方面：仅2月份全国就有50+城市开展了“营救”楼市的行动。这其实没啥可说的，官方都三番五次澄清了：地方“因城施策”不等于给楼市松绑。*在需求方面进行大刺激的驻马店市还被河南省约谈了，释放的信号也很清晰：当前阶段，稳楼市目标很重要，绝不允许给楼市加杠杆、不允许补贴范围无限扩大，“救市”仅限于解决地产商的短期资金缺乏，帮助他们渡过难关活下去即可。

　　开发商自我拯救方面：主要是开源节流+打折促销降价卖房。前文说过，仅2月份就有百家中小房企破产，其实不止中小企业，龙头房企的日子同样不好过，媒体报道万科、北大资源、碧桂园等一批房企都在做人员优化。如果说裁员只是小范围，那么房企们降价“投降”的应用就广泛得多了，据业内权威人士透露，目前仅有极少数国企还没有采取“打折促销”的营销策略，超过95%的房企都有直接或间接的打折卖房行为。当红“炸子鸡”恒大全国楼盘直降25%相信早已是无人不知无人不晓了。

　　平心而论，摊上今年这档子事，其实不管是目前50+城的“政策营救”还是房企们自觉的降价“投降”自救，其实对于市场回暖作用都不是很大，毕竟主流人群购房者还没有真正参与进来，8成购房者不行动起来，楼市想“复活”真的太难了。线上推广、线上卖房无论被吹得多天花乱坠，其实际作用我们都不敢高估。

　　风波之下，作为购房者其实不关心金融、经济等这些宏观基本面的变化，大家更想知道，如果楼市继续“停摆”2个月、3个月或者更久，开发商继续采取降价“投降”的营销策略，房价*终能不能回到5年前?

　　为什么是5年前，因为2015年是本轮楼市迎来“腾飞”的起点，很多人就是因为5年前没抓住机会，所以寄希望于房地产倒退回5年前，以弥补当时“没买房”的遗憾。

　　对此，我个人其实也强调过很多次了：我理解刚需想买房，痛恨高房价的心情，但是我们也要正视现实，房价跌回到5年前也不是不可能，但是能跌回到五年前的城市的房子，你肯定看不上，而那些每个人都挤破头想买房上车的城市，房价涨上去容易，跌下来难。

　　专家对于今年这场风波对楼市有哪些影响有什么看法呢?从专家的专业立场来判断，房价有没有回到5年前的可能呢?

　　全联房地产商会创会会长聂梅生近日给出了她的观点，“尽管目前来看销售、拿地、开工基本停滞，但得到控制之后被压制的需求还会被释放。房地产行业一旦复工会出现井喷，到下半年还是会恢复，现在的苦难只是短暂的。行业的基本面没有改变，房地产依然是经济的压舱石。”

　　专家的话释放了两个明确的信号：*，受这场风波影响，房地产的很多环节确实停滞了，尤其是开发商，销售、拿地、开工都遭遇“重创”。没人买房，市场也一夜冰封，销售回款进入艰难时期。但没人买房不代表购房需求消失了，需求只是延后了，如若市场恢复如初，购房需求会迎来短期井喷，市场有信心力挽狂澜;

　　第二，对于很多无房刚需迫切关心的“房价能不能跌回5年前”问题，聂梅生用“12个字”说透了，这12个字就是“房地产依然是经济的压舱石”。

　　很多人可能会说，这12个字压根和房价跌不跌没有直接关系。其实不然，依旧把房地产定性为经济的压舱石，其实就透露了不管中国目前的大环境如何，未来的房价都还是要趋稳，因为压舱石的意义其实就是保证稳定性。这句话如果只是某一两位地产专家说出来的，可能不具有多少影响力，但是如果我告诉你党媒经济日报不久前也说过同样的话，我想很多人应该明白了这12个字的重要性：只要房地产还发挥经济的压舱石作用，房价就很难有大变化。由此可以看出，很多人期盼房价重回5年前再买房，其实是非常不切实际的。

　　很多人发私信说，*近中介、开发商的置业顾问都在发“国家开始救市了，房价即将反弹了，现在是* 佳买房时机，错过一年白忙”。大家都迫切想知道，刚需现阶段到底该不该出手买房，现在到底是不是* 佳时机?

　　首先，我想说无论任何时候中介、置业顾问都是极力劝大家买房的，不要忘了这是他们的工作，他们靠此生存。更何况，这段时间售楼处几乎没人，中介也没有生意，很多从业人员从春节到现在，都没开一单。零收入，有房贷或许还有车贷，他们的日子有多难过可想而知，急了也并不奇怪。但作为购房者大家还是要淡定，切不可被随意带节奏。

　　其次，按照业内专业人士的说法，刚需的买房时机确实还没有出现——联创达地产创始人徽湖老师给出的建议还是“再等等”!他认为，开发商真正艰难的时期还没到来，打折降价潮也没真正开始。这场风波预估会在4月底5月初彻底宣告结束，彼时才是刚需进场的* 佳时机。

　　有三点原因：*，现在是购房需求理性观望阶段，需求不释放市场依然是买房人说了算;第二，从*近一段时间，央媒、党媒的密集发声来看，国家对房地产调控的态度依然没有改变，政策还是处于收紧状态，这意味着房地产下调的趋势依然没变。事实上，国家也鼓励企业通过打折促销降价的方式增加回款，化解危机;第三，机构统计，超过半数的开发商资金还能再坚持1-2个月。所以判断，目前很多开发商搞的降价促销都不是动真格的。四五月份或是动真刀真枪的时候，彼时刚需要抓住关键时期果断上车。这个时机稍纵即逝，因为购房需求一旦大量释放，开发商会及时收回优惠政策。

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