橘洲：商品房预售制度有哪些优缺点？

来源：吉屋网 2020-03-12 17:32:10

橘洲：商品房预售制度有哪些优缺点？---中国商品房预售制度的构建有效促进了房地产市场的健康稳定发展，其积极作用是不可否认的。与此同时，目前因缺乏充足经验，该制度仍存在不足之处，有待进一步优化。商品房预售制度的优缺点如下：

（一）优点

1.拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了资金周转、提高了资金使用效率，而且压低了资金使用成本，有效降低了房地产开发企业的资金压力。

2.疏导商品房市场需求。商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。

3.为银行提供稳定收益。银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定收益。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。

（二）缺点

1.易纵容非法集资和风险转嫁行为。商品房预售使房地产开发企业仅投入有限资金即可进行开发建设成为可能，为非法集资和风险转嫁行为提供了温床。房地产开发企业在支付土地出让金、获得土地后，可将土地使用权在银行抵押贷款融资，然后通过使中标建筑商垫资和预售，获取大量建设资金，其中预售是*主要的融资渠道之一（图1）。一旦资金链断裂，房地产开发建设工程将面临烂尾风险。预售制度将这种风险转嫁至购房者和银行，有可能严重损坏购房者的合法权益与引发金融风险。

2.缺少严格的监管制度。国外和中国香港的商品房预售，属于销售模式而非融资手段，但中国内地商品房预售的本质即为集资建房，大量预售资金的使用理应得到合理监管。实际情况为，购房者的银行按揭贷款未经监管流程即可一次性无条件划拨给房地产开发企业，虽有规定必须将其用于房屋建设，但在资金使用过程中缺少严格监管，因此，房地产开发企业实际有可能将资金非法挪用。同时，因监管缺位，房地产开发企业常利用自身信息的隐蔽性优势侵害购房者合法权益，例如常产生预售营销宣传与实际交房情况不对等等问题。