解读福州安置房产权年限认定新规，福州楼市走向如何？

来源：吉屋网 2021-09-09 08:31:00

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关于近日盛传的从2021年9月6日起执行的福州安置房上市交易新规，虽然还没看到红头盖章正式发布的文件，但是办事窗口已经摆出来公告，近期福州12345上有关部门也做了答复，这事情已板上钉钉，新规已经开始执行，二手安置房过户时在税费计算方面确有调整。这两天很多人问我这个调整有何影响？今天就详细说一说这个问题。事先说明，这种纯干货的文章确实读起来干巴巴不好玩，但还是建议希望长知识的读者耐心认真读下去。

国家政策的制定具有连贯性，为了帮助大家理解这次税收调整的原因，需要先回顾一下楼市调控的过往历程。

“对房征税”简单来说就是提高房地产税收，增加财政收入，用来补贴实业。

*初提出“对房征税”这个词是2019年4月8日的文章，起因是闽侯县拟对二手房税征指导价进行调整。随后半年福州五区制定了新版税征指导价，并于2020年2月1日起开始执行。

从2020年开始，随着楼市调控因城施策深入推进，全国多个城市对二手房交易税费相继进行调整，先是8月份《契税法》通过，法定税率定在了3%-5%。此后不少城市开始执行二手房交易增值税（以前叫营业税）“二改五”，即：免征年限从取得房屋产权满两年改为满五年。由于增值税5.55%的税率较高，这项政策的更改影响不小。

其实与其他城市相比，多年以来福州的二手房交易税负并不高，不仅税征指导价（税务系统评估价）远比实际市场行情价低，而且在契税、增值税等方面都给了不少优惠，这就降低了二手房过户成本。

“对房征税”或称之为“对房增税”，这是必然趋势。无论是增值税“二改五”，还是契税征收不打折，这些并非改变税率，只是收回税收优惠罢了。这一次也是如此，多年来福州的拆迁安置房在上市交易时，其产权取得年限是以拆迁协议签订时间为准。我们知道拆迁以后拿了安置房，要等到回迁选房，再到交房办证，这期间往往要好几年，而拆迁协议则是拆旧房之前就签。所以这项政策确保了拆迁户的权益，无论你安置房拖了多少年才拿房办证，拿去卖的时候基本上都满两年。

如今2021年9月6日后受理的二手安置房交易过户，在计税时改按房屋产权证注明的权利来源时间和契税完税时间“孰先”的原则来确定满不满两年。以上两个时间虽然是“孰先”原则，但是一般人都是在办理房产证的时候才去缴纳契税，所以契税完税时间基本上等同于你拿到产权证的时点，这已经是很后面的事。

因此，这项政策改动的实际影响主要看房产证上的“权利来源时间”写的是什么时点。应该说对于早期已经取得房产证的安置房，这项政策没有影响，以前房产证上“权利来源时间”都是注明“20XX年X月X日拆迁安置受XX拆迁办产业”，这个时间写的就是拆迁协议时间，此后即使进行了继承也不变。

但是对于近年新办房产证的拆迁户来说，如果你们想卖房就得看清楚房产证上是否还有写这个时间了，如果只有登记办证的时间，那么你们和还未办理房产证的拆迁户一样，今后要卖房都得从拿到房产证的时间开始算，确实有一部分房源要一瞬间从满二变成不满二了。刚拆迁没两年的人或许还容易接受，那些拆迁多年苦等房产证的人看到新规*难受，毕竟房产证什么时候可以办，这个事情不是拆迁户能决定。

与其推动房产税，直接增加现有房地产税收见效更快，增加二手房交易税收的可能性更大。该来的果然还是会来，其他城市的吃瓜群众们在看热闹的同时也可以提前做好心理准备，今年的楼市新政都是大城市先来，再往小城市推行。

财政收入增加对于广大群众是件好事，税收取之于民用之于民，调节分配保障民生。但对于二手房东来说，税负增加会直接提高二手房交易成本，会让自己的房子更加卖不上价。同小区的房源，满二和不满二在看房时冷热不均反差强烈，税负高的房子要想成交十分不易，*终成交价格也比满二的房子更低，也有不少房东为了促成交易主动提出分担税费。

政策调整无可回避，事实上如今还没有“二改五”已算相当不错（哪天说改就改也是很有可能）。福州楼市红利期已成过眼云烟，过去几年来也早就无数次说过要卖房必须抓紧，否则房价越来越低，并且二手房交易会受到更多限制。税费增加和二手房贷额度受限可以看作是一种组合拳，并且接下来针对二手房市场还会有更多新规出现。你要问我再过些年二手房会不会完全卖不掉？我只能继续用“卖房要趁早”这个老观点来相劝，反正能够判断是非善恶的人，对于正确的建议早就听进去了。