如果将时间轴拉开，白湖亭万达广场，一个城市新中心将呼之欲出

当前，福州已开通地铁1号、2号、5号线、6号线，明后两年还将开通4号线和F1滨海快线，六轨时代呼之欲出。

伴随而来的是，近些年福州涌现出不少“TOD概念”项目，但仔细观察，就会发现与理想中的TOD相去甚远。

一是，位置不够中心；二是，功能不够立体；三是，商业体量不够大。

按照地段和规模，TOD也有“鄙视链”：

城市级>片区级>组团级>一般站点。

等级越高，开发难度越高，相应地对区域影响也越大。

目前，福州现有TOD，大部分还停留在组团级和一般站点。

可以说，当下福州既要地段核心，又要商业规模大，还要运营商品牌优质的TOD项目并不多，甚至是稀缺。

▲示意图

根据东京、香港、上海等大都市经验，一个成熟、优质的TOD项目，必须涵盖以下几点：

一是，必须核心地段，高价值地铁线路。

首先一个优质的TOD必须位于城市核心地段，因为地段是影响房产价值的第一要素。

其次，地铁线路必须要高价值线路。虽然一条轨道往往会有十几个乃至几十个站点，但大部分站点不过是纯粹的物理性节点，不能有效把过往的人流聚集起来，产生商业价值。

所以，只有那些经过主城核心，且具备交通枢纽功能的线路才具有价值。

比如地铁1号线、2号线、F1滨海快线。

二是，必须离站点足够近。

能称之为TOD物业的项目，必须与站点保持在500米以内，超过这个距离，也就超出了人们的步行生活半径，物业价值会大打折扣。

三是，必须商业规模、品牌够大。

一方面，在商业内卷时代，如果商业体量不够大，就无法承载丰富的商业内容，无法吸引大规模人流，自然也不能形成“聚合效应”。

另一方面，当下福州商业综合体遍地开花，竞争激烈。而想要在众多竞争者中脱颖而出，就离不开雄厚的经济实力和高超的运营水平，而一般运营商很难具备这种综合能力，也唯有大品牌才可能做到。

因此，回到我们生活的福州，如果按这几个标准来筛选TOD项目，当下唯有二环内的「白湖亭TOD」才是那个不二之选。

二环内，城市中心TOD

片区发展迈入快车道

一个TOD项目要想成为区域核心，甚至是城市新中心，关键取决于——

地理位置和资源规模。

首先，地理位置决定了一个TOD项目是否有区位优势，能否能带动城市发展。

其次，资源规模影响着TOD项目对区域价值的撬动和人口导入。

那么，对于白湖亭TOD来说，它又有哪些优势呢？

● 白湖亭位于二环内，南进主轴，区位优势得天独厚

白湖亭TOD位于二环内，南台岛地理中芯地带，城市南进的发展轴上，是老城区与长乐滨海新城副中心的枢纽，区位优势不言而喻。

▲区位示意图，来源于百度地图

二环在福州是市中心的象征，在福州人心中的地位，是其他板块短期内所无法比拟的。

环线越多，二环越中心。随着四环、五环规划提上日程，城区版图摊得越大，二环也就越核心。

白湖亭片区属于老仓山，自古以来人杰地灵，文教底蕴深厚。周边有“万国建筑博物馆”美名的烟台山，它是自近代以来外国使领馆的驻地，人文魅力独特。

片区内有丰富的老牌优质教育资源，福师大、师大附中、外国语学校、麦顶小、十六中等知名学校，教育氛围浓郁。

周边拥有大量土储，发展腹地大，未来极富成长性和想象力。

● 城市交通枢纽，地铁线路价值高

地铁1号线是福州城市南北向骨干线，不仅与城市中轴线重合，经过华林路省府、东街口、乌山路市府、茶亭、老仓山三叉街、白湖亭、三江口等城市重要片区，还串联福州北站、福州南站两个城市交通门户，线路等级之高，覆盖区域之重要性，是其他地铁线不可比拟的。

▲地铁1号线示意图

另外，区域内还有F1滨海快线、众多公交线路；快速路枢纽，二环、则徐大道、白湖亭互通，交通方式多样，构建城市交通枢纽。

● 超百万方商业，聚集效应强

白湖亭TOD其中一大优势便是——商业体量大，SM广场商业体量约19万方，白湖亭万达14万方，中骏世界城35万方（在建中）以及福建商业广场、海通广场、麦德龙等，聚集构建起超百万方商业规模，不仅商业体量大，且品牌优质。

▲商业示意图

● 高精尖产业带动区域经济发展

片区内还有福州科创走廊——高盛、高仕科创街区，总面积约3304亩，定位电子信息，打造福州中心城区2.5产业示范区，计划明年建设完成。科创走廊是一个城市经济新引擎，聚集有众多高精尖企业，可以带动区域经济发展。

● 高量级项目接连落地，城市新中心成型快

白湖亭TOD片区棚改拆迁正大幅推进，多个可开发地块已土拍出让，住宅、商业、交通、教育、公园等项目已落地，正按计划加速推进，片区发展成型可期。

比如，SM广场地块今年5月出让，按土拍要求，交地后12个月内开工。且当天土拍一结束，SM集团第一时间发文曝光出项目效果图。

另外，近期仓山区区领导在白湖北园现场调研，同SM集团有关负责人深入交流，要求盖山指挥部要主动对接，每周定期听取项目进展，及时协调处理问题，倒排时间，促进SM项目顺利动工。

从以上事件可以看出，SM广场项目不仅深受集团母公司重视，而且还得到当地政府大力支持，未来项目推进速度自然有了充分保障。

再比如，片区内多个宅地已出让，多数都已开工，未来新房交付集中，路网等基建也将相继投用，片区居住氛围成型快。

总而言之，无论是区位地段、轨道价值、商业体量，还是产业规格，亦或是未来片区成型，白湖亭TOD项目，都是属于城市级，等级高，兑现快，聚集效应强。

所以，在TOD模式下，密集的人流、物流、资金流会在此聚集，从而拉动区域以及房产物业价值提升。

显而易见，如果将时间轴拉开，白湖亭，一个城市新中心将呼之欲出。

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