多地出台房价限跌令，“限跌令”会取消吗

为什么说买房要趁早,近日楼市“限跌令”重出江湖,规定跌幅不能超15%，房企降价，6月21日，福州市平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局、市场监督管理局、行政服务中心联合发布了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。其中备受瞩目的一条为，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。也即，新房价格跌幅不能超15%。

多地出台房价限跌令

去年，在房价行情大幅转变之后，湖南岳阳率先发布了限跌令，要求市区新房降价幅度不得超过15%。岳阳打响第一枪之后，株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等20多个城市下发“限跌令”，要求房价下跌不能超过15%或10%，否则不给网签。

岳阳打响第一枪之后，株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等20多个城市下发“限跌令”，要求房价下跌不能超过15%或10%，否则不给网签。

地方政府之所以限跌，是出于两方面的考虑：

第一，怕出现系统性金融风险。

房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。

一旦房价降幅过大，会引发很多人断供，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。

第二，怕地价大幅下跌，影响卖地收入。

中国八十年代初，开启了中央与地方财政分灶吃饭的模式，赋予了地方更大的行政权力各种它能控制的资源，并且把这些资源经济化。其中土地资源便是其中之一。

各地卖地收入都是归于地方政府使用，这是很多地方城市安身立命的钱袋子。随着地价不断高企，地方与中央又形成了博弈状态。中央希望房价稳定、地价稳定，但地方政府需要卖地赚取收入，这是出台限跌令的大背景。

据株洲 日报报道，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。

株洲的情况不是首例。

江苏江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》（下简称《通知》），政策目的直指稳房价，不能降价。包括江阴市在内，国内当前至少已有6个城市发布类似的“限跌令”。

比如江阴市，为遏制房价下跌，要求：1、所有房价款必须及时足额纳入监管账户，接受相关部门的全过程、全额监管。2、商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。3、情节恶劣，严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售等等。

在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。

之前昆明房协组织房企召开座谈会，指出昆明房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签，“由于近段时间以来昆明楼市多盘出现‘大跳水’”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开”稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

限跌令会取消吗？

在中原地产首席分析师张大伟看来，当前楼市已进入双向调控时代，防止上涨和防止下调并存。去年的政策出台就十分密集，仅去年8月全月，全国各地城市累计已发布超过68次的房地产调控政策，叠加1-7月份的352次，2021年来累计发布关于房地产调控的政策已经突破420次。对比2020年1-8月房地产调控政策的368次，今年以来房地产调控政策发布次数全面刷新历史纪录。

对于限制房价跌幅，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：此类政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即，不是所有城市房价都在上涨，部分三四线城市反而面临去库存的压力，房价出现较强下行冲动。折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷。

对于此类降价现象管控，其实质在于，去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象，纷纷打价格战，结果导致了各类交易秩序的混乱。

如果这些城市出现房价过快下跌的情况，会给楼市带来很大风险。比如此前购房的业主不满降价要求退款，甚至出现过度维权，一些炒房客违约，可能影响金融稳定，一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”……然而，一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。

限跌政策的出台也提示我们，后续需要关注一些非热点三四线城市的楼市，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，也是后续所需要做的内容。理性看待此类“限跌令”，对于我们更全面看待当前房地产市场是有积极作用的，即房价大涨大跌都要面临管控，以促进房地产市场的平稳健康发展。

关键问题来了，“限跌令”会取消吗？

观点很明确：不太可能会取消，但应该会适当放宽跌幅。

基于金融风险和土地财政的考虑，地方政府不可能会任由房企大幅降价，必须要管控楼市塌方风险。

但当前的房企销量与大环境，又倒逼着限跌令必须做出调整。

如果不调整，市场会一直僵着，购房者与房企之间会僵着，影响房企降价自救，如此会有更多民营房企出现债务危机，卖地收入影响会更大。

两相权衡之下，唯有放宽跌幅，才能更好地适应当下的环境，满足房企的需求。

限跌多少为好？本号认为可以设定在25%左右，也即新房跌幅最多25%。

降价四分之一，还是相当有诚意，可以调动一批目前有购房实力的刚需入场。既帮助房企释放了流动性，又真金白银地助力购房者降压减负。

房企现金流回暖，买地便有积极性，土地市场的行情也会有所改善。

到底是这样继续僵着，还是让利于民，就看各城市掌舵人自己的考虑。