福州买房板块分析：南二环去化率一般为什么还涨价了？

一、南二环板块现状：

南二环是福州仓山区目前开发的主要方向，因此南二环也积累了大量的新房存量，去化率总体来说要低于福州其他片区，和五四北板块可以说是一对难兄难弟，今天给大家分析几个南二环价位和配套条件都接近的新盘，看看这个板块有没有匹配你购房需求的房子。

南二环板块图

二、楼盘分析

融创福州府

融创福州府项目位于仓山区二环路南侧，项目容积率1.92，绿化率30%分四个地块开发,有40%的安置房配比。其中C地块是纯商，主力户型为82平方米，89平方米，108平方米，124平方米以及叠拼产品。

融创福州府实景图

通过我们吉屋数据可以看到目前融创福州府均价大概在27000元/㎡，当然这里不包括叠拼产品。主要是高层和小高层产品的价位。通过了解目前82㎡小户型已经卖得差不多了，其余面积户型还有剩余房源，与周边楼盘相比融创福州府没有明显的价格优势，以及地理优势，地铁通勤等均不在辐射范围内。预算方面以89平米为例，起步价在240万左右，三成首付需要准备72万，这些都是购房者需要提前知晓的。

融创福州府位置图

优点：房源基本都能做到南北通透，三开间朝南，动静分离是市面上质量不错的户型。而且108平的端头户型，能够做到真正南北通透，尺寸比89户型更大一些，7米长左右的阳台。回到产品上，作为融创旗下的“府”系社区，社区的品质还是有保证的，以往的“府”系社区，也比较受市场的认可。至于福州府叠拼产品，根据销售给的价格，对比备案价，要加价不少，土豪可自行查看。

缺点：周边配套还在完善中，通勤购物也都不是非常方便，距离依序机场近。需要注意的是该项目的A区是安商混合的，购买的时候需要确认清楚，以免一些不必要的麻烦。

2.国贸凤凰原

国贸凤凰原位于融创福州府西南方向，相距只有200米左右。可以说国贸和融创福州府算是直接的竞争者，从我们吉屋网中可以看到，国贸凤凰原的均价在26500元/㎡左右，价格相较于融创福州府要略低一些。

国贸凤凰原效果图

该项目总共规划是28栋住宅，分为北地块10栋和南地块18栋总共1670户，和融创福州府一样，国贸也有30%安置房，主力户型为88平方米、93平方米、110平方米。

国贸凤凰原位置图

优点：所有户型包括88平方米的都有三房二卫是标准的刚需户型，而且两个卫生间都是明卫，这种户型确实在市面上相对比较少，对于刚需购房者还是比较友好的。

缺点：和融创福州府类似周边只有小型便利店，大型商场需要到白湖亭，通勤不是非常方便主干道比较落后，对于周边的通行影响比较大。距离义序机场比较近，会有一定的影响。

教育配套也有待提高，目前配套的仓山实验小学分校，其实就是郭宅中心小学。

3.融信海纳新潮

海纳新潮分A/B/C三个区，住宅容积率为2.48，规划户数2906户，A区有一定比例的社会租赁房，B区为纯商房，C区为安商混合型的。主力户型为：79、89、90平方米、109平方米、126平方米、163平方米。大部分都是刚需户型，只有163平方米的大平层就感觉和海纳新潮的地理位置不太匹配了。

融信海纳新潮实景图

按照吉屋网里面的数据海纳新潮单价28000元/平方米左右，163平米起步也得450万，在这个刚需的地段，花这个钱可以买一个很好的改型房源了。

海纳新潮土拍的实际可售楼面价为1.5万/平方米，按照这个价格销售利润颇高。

融信海纳新潮位置图

优点：周边工程完善后，可以算是地铁房距离在600米左右，周边商业综合体还是很值得期待的，中骏世界城、万达、大东海商业体等等。

缺点：临近二环会有一些噪音，社区ABC三区中间道路汽车都是可以通行的，这也会给周边住户带来一些影响。

三、总结

南二环和五四北的新房去化率一直都是福州主城区里面比较差的。在这三个在售楼盘中，国贸凤凰原、融创福州府、融信海纳新潮的各项数据都比较类似。不可否认，南二环在今年不知不觉地涨价了，再去翻看这些楼盘刚开盘时候的宣传以及分销内容，你就会发现当时的价格和现在的价格相差不少。目前位置南二环的新盘存量依然不少，对于购房者来说还是买方市场，可选项较多。比如奥体中心周边就有海量的新房待售，买房没有太多捷径，在了解基本情况的条件下，还是要多看多对比，才能选中一个和自己匹配度高的房源。