新城卓越榕域风华风华**全楼盘项目分析

今天就来聊聊新城卓越榕域风华风华这个位于五四北的高配比安商房。

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楼盘规划

新城卓越榕域风华风华：备案名（新城**公馆），地处：五四北，郭前路与坂中路交叉口

新城卓越榕域风华风华项目规划8栋住宅，规划1000套左右，其中可售商品房仅88套，是典型的混合安商房，有意向的购房者需要注意。

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楼盘土拍

2021年5月12日，新城以限价8.14亿摇号拿下宗地2021-21号，楼面地价10382元/㎡，溢价率30%。土地面积：49亩，容积率：2.4，限高：80米，需配建6.6万方安商房，销售均价15948元/平方米，由福州市土地发展中心回购，商品房指导价27500元/平方米。

分析：今年**次集中供地，新城以限价+摇号拿下了五四北战坂的安商房地块，由于总建筑面积78405㎡，对比配建的安商房，比例高达84%。

从地块指标和地形来看，在限高80米的条件下，容积率2.4，加上地形方正，可以说开发空间非常好，只不过配建了大量安商房。

从楼面价1W，对比回购价1.6W，差价6K，可以说安商房已经保障了利润的回笼，对比当天东区的三幅地块，高配比安商房可以说是不少拿地房企的福音。

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户型情况

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，市场主流布局，优势在于89的面积，做到了宽阳台，以及主卧还能搭配L型衣柜，可以说优势不错，当然实际尺寸**好查看清楚。

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区位情况

新城卓越榕域风华风华项目位于五四北战坂，虽然东北侧是福州首个TOD项目天空之城，不过当初宣称的3号线目前并没有落地，目前距离地铁1号线1.2公里，没有太大辅助，项目西侧350米，融信澜天边有个龙头路垃圾转运站，目前周边以新盘为主，项目东侧400米是省妇产医院。总的来说，项目区位比较一般。

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价格情况

虽然项目还未上市，不过土拍已经给出了指导价，考虑到溢价率上浮，备案价预计28325元/㎡，与周边新盘备案价接近，当然由于是高配比安商房，实际也是优惠去化，对比周边看看：

1、榕发夏荷郡：战坂混合安商房，优惠价2.2W左右

2、旭辉榕宸天著：战坂混合安商房，备案价2.75W，优惠价到过1.95W

3、融信澜天：复式纯商，当初售价2.7W左右

分析：对比项目周边的新盘，除了中庚香山新时代和融信澜天，当初以纯商均价2.7W左右上市外，周边的其他全部都是混合安商房，备案价都在2.7W左右，不过实际优惠价都在1.95-2.3W之间。

对比板块目前在售新盘，除了泉头的几个滞销盘外，近期上市的有五四领峯，融信澜湾，鲁能公馆三期等，对于这些项目，目前看去化压力都不小。

可以说从项目的定位来看，有比较好的参考，目前给出2.3W的参考价，对比周边的安商房，2.3W可能溢价也不算大。

不过考虑到周边安商房总量实在过大，东北侧的世茂云图二手已经挂出了1.85W的单价，从选择来说，2.3W依然不是太理想。

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楼盘总结

新城卓越榕域风华风华项目位于五四北战坂，定位高配比安商房，优势在于社区布局尚可，存在较大的公共空间，户型设计也贴合市场主流，劣势在于周边地铁覆盖较弱，板块高配比安商房众多，未来二手市场会受到较大的冲击力。

对于有意向的购房者，建议多比对市场均价，对于高配比安商房，二手市场很容易出现个别特价案例，多考虑清楚再下手。

目前五四北热度也不高，虽然**近土拍华为拿地，但是实际效果并没有那么大，切勿上头。

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题外话

近期楼市出现了几个特殊的案例，位于五四北的三盛拾光里，当初1.8W卖房之后，后面出现毁约，如今又开始特价分销卖房，当然这也不是个例，位于金山工业区的金山雅郡，同样给出了2W以下的特价。对比而言，如果该盘2.2W，这三个项目大家会更倾向哪个？