中骏世界城璟悦二期254套房源即将入市！均价3.4W/㎡

近期位于三叉街的中骏世界城璟悦二期，再一次领取了备案，从价格来看，这次比上个月的均价出现了上涨，今天来聊聊。

01

备案情况

2021年9月29日，不动产更新了二期的备案，备案了四栋住宅，2，6，9，10号楼，共254套，全部都是16层的两梯四户连廊小高层。

对于这次的4栋均价3.4W，对比上个月首次备案的1，7，8，三栋住宅均价3.28W，上涨1.2K。由于楼栋的差异，均价也有所不同，具体如下：

2号楼：均价33080，公摊16.8%，共64套，端头127，117，中户95

6号楼：均价34381，公摊15.6%，共64套，端头143，中户94

9号楼：均价34381，公摊17.6%，共64套，端头109，中户96

10号楼：均价34480，公摊17.6%，共62套，端头109，中户96

分析：对于项目二期，领完这次的四栋住宅，只剩下靠东侧的3，5，11三栋未领证，从楼栋的情况来看。

6号楼是楼 王，同时端头是唯 一的143产品，与一期的10号楼类似，均价也高达3.43W，一期的10号楼均价3.32W，上涨了1.1K。

9，10号楼两栋位于项目中轴线北侧，优势在于楼间距，南侧看社区景观，价格与6号楼一致，10号楼由于一层只有两户导致均价会更高一些，实际楼层单价是一致。

2号楼位于中轴线南侧沿街，均价3.3W，这次**低的一栋，比首次开盘的1号楼3.26W，上涨400，少了西侧沿街。

从这次的四栋住宅来看，均价出现了一定上涨，主要区别还是在于楼栋的差异，预计均价3.43W已经是项目的**高价，不过依然比一期**高的3.32W，上涨了1K左右。

02

一二期价格对比

对于这次的四栋住宅备案均价上涨，对比一期可以说已经有了先例，一期由于楼栋较多，而且分布也相对复杂。

一期的楼 王10号楼，中轴线北侧的13，15号楼，都拿到均价3.32W的**高均价，对比西侧的7号楼3.22W，高出1K。

二期的楼 王6号楼，中轴线北侧的9，10号楼，都拿到均价3.43W的**高均价，对比西侧7号楼3.26W，高出1.7K。

分析：如果从**高均价与同期项目的西侧楼栋对比，可以发现二期的三栋涨价变高了。同样的西侧楼栋，二期仅仅比一期高400，幅度并不大，但是楼 王和北侧两栋却比一期高出1.1K。

当然如果要强行解释这个现象，只能说二期的这三栋位置会更强于一期的三栋，一期由于整体楼栋较多，楼 王和北侧两栋的整体楼间距以及南侧遮挡都明显会更多。

03

中户怎么选？

项目的楼层差价还是与之前保持一致，2层贵1000，5层贵1500，其他楼层贵150，顶楼便宜1500，就不多做说明了。

由于这次的端头户型有一定差异，9，10号楼两栋端头是109，导致公摊17.6%，6号楼端头是143，公摊15.6%。

对于购房者而言，如果有意向95的中户产品，选择面就比较多，但是实际对比总价会发现一定的差异。

举个例子：比如均价一致的6，9，10三栋。由于公摊的差异，同样的902单元，单价全部都是34400，但是楼 王6号楼公摊**少，总价323W，而9号楼总价331W。

同样的户型，楼 王的中户比北侧的中户，由于公摊的优势，总价反而便宜了8W。对于有意向的购房者而言，很明显如果一定要买这三栋，楼 王肯定** 优。

这也是项目一期存在的问题，由于楼 王均价与个别楼栋一致，楼 王配置了143户型，压缩了公摊比例，导致楼 王的中户优势反而更大。

04

网签情况

由于8月初项目已经首次备案，目前也过去了2个月，目前网签了123套，不过其中个别房源是在这次领证的楼栋，可以说项目网签速度够快，预计是项目提前已经暗开落位了，这也是一期出现的操作。

目前首开三栋网签情况：1号楼47套，7号楼42套，8号楼23套，合计112套，房源共188套，去化率59%。

分析：对于项目的网签情况来说还是不错，其中8号楼去化偏低一些，主要原因之前也分析过，8号楼均价是三栋里面**贵的，而且端头是109和118户型，导致公摊也是三栋里面**高的，从而导致8号楼的性价比略显不足。

对于这次备案的4栋，共254套，目前网签了11套，由于项目一期做到了高去化，目前库存也不算太大，依然采用备案价+车位的方式销售。

不过这次的三栋均价已经突破3.4W，可以说又上了一个新的台阶，对于三叉街目前现状，优势在于周边没有竞品，大部分新盘也基本都已经去化，加上南二环个别项目近3W的单价承托。

对于三叉街的未来，不好预测有多好，只能说3.4W的价格，两年后交房，近3.8W保本，还是需要多评估。

05

项目对比

对于中骏的产品定位，95中户定位刚需，端头109-143，由于均价高达3.3W左右，导致端头的总价在400W-500W之间。

对于这个价位的项目，目前比较容易对比的就是附近的融侨则徐道壹号A区，两个项目差异较大。

则徐道壹号A区：独立的纯商地块，户型主打129，143的2T2产品，从项目定位来看，毛坯均价3.2-3.4W，门槛较高。不过对比去化，目前虽然去化率也高达79%，但是对比中骏一期，并不强势。项目主要的劣势在于社区偏小，整体楼栋密度较高，由于地块影响，户型的布局相对一般。

中骏世界城璟悦：纯商精装3.3W左右，两梯四户连廊小高层，户型从95到143，主要集中在95，109，118，128，优势在于户型整体比较主流，购房的区间较大，地块也更规整，同时紧靠配建的商场。

对于两个项目的定位来说，其实并不一样，则徐道壹号A区明显更纯粹的刚改产品，中骏与目前主流的刚需盘布局类似。

但是由于均价接近，中骏的端头产品，118，128，143，总价高达400W-500W，这已经持平甚至高于则徐道的总价。

面对这个情况下，一个更纯粹的圈层，但是去化却不及对手，其实个人挺诧异，只能说则徐道壹号，户型和社区布局确实影响太大。

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