中海锦园怎么样？值不值得买

**近盘点了一下位于塔头片区的高配比安商房，今天来看看中海锦园。

楼盘规划

中海锦园：备案名（繁华小区），地处：晋安区岳峰镇梅仙路98号

项目分南北两个区，其中北区规划5栋住宅，共526套，仅1套是商品房，南区规划5栋住宅和一栋SOHO，共633套，商品房98套(位于9，11号楼)。目前商品房住宅已经全部网签，项目也是混合安商房。

楼盘土拍

2018年11月26日，深圳市海泽+深圳中海建筑以10.87亿拿下宗地2018-45号，底价成交溢价0，平均楼面地价为10650元/㎡。土地面积：55.58亩，容积率：2.9，建筑限高：北侧80米，南侧90米。该地块配建90%安置型商品住房，按照18900元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。

分析：2018年底，中海以底价拿下位于二环内的高配比安商房，地块被马路分割分成南北两块，由于拿地价较低，楼面价仅1万出头，对比安商房回购价1.89W，差价8K，安商房很好的保障了资金和利润。

对于地块而言，地形比较规则，同时面积适中，项目的楼栋被设计成了高低配，以高层住宅搭配11层左右的小高层，对比周边其他安商房，项目的地块硬性条件算比较好的一幅。

对于中海而言，目前在福州除了拿下东二环后屿的中海悦湖郡之外，还有一幅位于三江口的中海锦江城，目前是福州滞销**多的项目。

虽然优惠价已经低于楼面价，可惜去化依然惨淡，对于两个中海锦系产品，虽然一个是高配比安商房，但是去化和压力明显强于郊区的近纯商项目。现在回头看，区位佳的安商房反而成了土拍的香饽饽。

户型情况

89平米：三房两厅一卫，三开间朝南，动静分离，主流布局。户型差异点在于：公摊21.5%，但是套内不仅没有在主卧设计卫生间，连阳台也是窄阳台。对比其他89产品而言，得房率相对一般，特别在卫生间数量的差异上。

区位情况

项目处于晋安区二环内，距离地铁四号线和滨海快线交汇站400米，有较大的出行优势，距离省立医院1.2公里，东街口2公里，虽然项目周边没有紧靠商圈公园等，不过由于离市中心不远，大部分配套都能覆盖，当然唯 一的缺憾可能是项目被晋安河隔断，无法归属鼓楼区。总的来说，项目的区位较好。

价格情况

项目2020年3月备案，商品房备案均价3.2W左右，公摊21.5%，目前已经全部网签。

分析：对于项目而言，也属于晋安塔头片区，同时与周边类似都是高配比安商房，在备案价上面，3.2W与区域安商房的备案价上限接近。不过项目的优势在于**靠近市中心，同时离地铁交汇站近，社区地块也相对规则。

对比附近的世茂东望而言，两个项目备案价接近，不过该盘是主打刚需89产品，虽然仅一个卫生间，但是对比世茂东望主打105，140偏改善的定位，可以说从项目高配比安商房的定位来看，刚需户型明显更贴合，对于有市中心需求的刚需购房者而言，吸引力还是较大。

楼盘轶事

项目在去年初开盘上市，不过有购房者在当时反馈，项目采取了捆绑车位的做法。虽然现在福州捆绑被点名，不过在去年初，该盘居然是采用公开摇号的开盘模式，没想到依然还是捆绑车位。不知道面对现如今的楼市，到底要如何才能彻底让捆绑消失。

楼盘总结

项目位于晋安区二环内，优势在于区位靠近地铁交汇站，离市中心较近，劣势在于89户型仅一个卫生间，同时混合安商未来居住舒适度存疑。目前项目已经清盘，对于有意向二环内的刚需购房者而言，也少了一个比较适合的机会。

目前整个片区的新盘库存也不大，不过主要疑虑还是在于未来这些天量安商房全部办证之后，会产生多大的冲击力，毕竟总量超1万套，到时候对于目前未上车的购房而言，是否会出现更好的买点。