福州滨海金茂智慧科学城怎么样何？发展潜力如何？

今天来聊一聊滨海新城板块，以及地 王项目滨海金茂智慧科学城的一些详细情况，金茂在全国都有挂牌旗下资产的案例，滨海金茂也不例外，去年就被以5.26亿，挂牌了51%的股权，从去年开盘“热 销”到现在，智慧科学城成绩如何？潜力如何呢？

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土拍详情

2019年12月，金茂以33.05亿成功竞得滨海新城CBD核心区453.92亩大型地块，成交楼面价约4856元/㎡,该地块分为15小块，规划了各种设施配套，包括普通住宅、商用、绿地、幼儿园等等。

2020年1月，金茂再次以33.05亿元拿下总面积443.441亩的地块。这两个地块也就是现在的滨海金茂智慧科学城项目用地。

拍卖的时候也没有什么竞争者，金茂基本都是以起拍价拿下的，毕竟这么大的地块，大部分的房企也是不敢冒险来滨海新城博一博。

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楼盘详情

地址位于：万新路与沙尾路交汇处往东200m，目前在售的一期项目，一共1379户，容积率2.2，绿化率30%，是一个以小高层和高层建筑为主的纯商品房项目，主要户型有：67㎡、78㎡、89㎡、109㎡、137㎡，毛坯交付，一期还是以刚需为主，楼盘打造的改善型住宅金茂府系列，想要开盘应该还要等很长时间。

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周边配套

根据幸福里APP的区位地图可以看到，项目距离地铁6号线二期沙尾站点676米，距离滨海快线，滨海新城站点591米。宣传的双地铁房，只能说勉强可以算吧，虽然距离并不是非常的近，还在可以接受的范围。

**、商业配套、休闲娱乐等等都是有规划，距离海边不到一公里，不过对于刚需板块来说，通勤还是**位，当然还有价位。

滨海金茂智慧科学城的区位确实可以说是滨海的核心区域了，两块**大的地块也可以说明问题，不过这个位置刚好在长乐机场的起飞区域，飞机路过时候会有一些噪音的干扰。

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备案情况

一共两次取证，**次是：

2020年11月13日，取证房源中共计可售房源有441套，已售168套，去化率38%，去化率比较一般。

第二次备案2021年3月19日，共计有331套房源，已售14套，去化率4%

总结两次取证，总的去化率是：23.5%，可以说是比较惨淡了，去年开盘的时候还找了挺多的媒体做宣传的，说是开盘就热 销四亿，目前看来确实是牛皮吹破了。

总的来说目前在滨海新城的项目去化率都不是非常理想，像是去化相对好一些的比如：榕发翰林壹号，销售情况是：备案房源1194套，网签550套，去化率46%。恒荣广场目前去化情况是：备案房源299套，网签170套，去化率56.8%。

而且这些去化率基本都是去年完成的，今年滨海新城的去化率，几乎是降到了冰点。一些体量小的项目还可以说慢慢去化，而对于金茂这样体量的项目来说目前是比较困难的时期。

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户型介绍

项目户型比较多，上面已经介绍过了根据幸福里APP的数据，目前在售房源均价17000元/㎡，都是毛坯交付。

67㎡2房2厅1卫，作为极限刚需的户型，这个设计给人看起来还是比较舒服的。纵深大，动静分离，客厅餐厅一体，卫生间和两个卧室的门相邻，可以节省一些走道的空间。阳台也要比客厅要宽一些，卫生间是一个暗卫，总体来说是一个不错的小户型设计。总价需要112-117万，**35万左右。

89㎡3房2厅2卫，这个户型布局和67㎡相似，都是纵深大的户型，动静分离，做到了全明结构，餐厅还设计了一个小吧台，总体来说是目前比较主流的户型，总价需要150-155万，**46万左右。

109㎡4房2厅2卫，一般109㎡的户型基本都是宽裕版的3房2厅2卫，这个4房的户型在牺牲了客厅大小的情况下，卧室还是比较宽敞，阳台也是连通的双阳台设计。主卧的内卫是暗卫，这种户型就看需求了，对于需要4房的人来说就比较有性价比，客厅非常小，体验感要差一些。总价需要185-190万，**57万左右。

137㎡4房2厅2卫，小改善房源，从入户来看是各端头户型，不过137㎡做一个纵深这么大的设计非常的少见，全明结构，没有做到动静分离，4个卧室分布在南北两侧。餐客一体加上一个大阳台，客厅的体验感应该还可以，次卫的位置也不是很方便。朝南的次卧还带了一个小的观景阳台。总体来说这个户型只能说一般吧，这个可能要看个人喜好了。总价需要232-237万，**70万左右。

总体看来，滨海金茂智慧科学城的户型，从极限刚需到小改善户型都是涉及，我觉得他们可能是有两方面考虑，刚需主要给那些看重双地铁通勤的外溢刚需，而大户型应该是一些地缘客户，长乐本地人会来买一些改善型的房源。滨海新城目前也享有首套房两成**政策。

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楼盘总评

前一阵子有去科学城的售楼部实地去看了一下，**印象是售楼部确实建得不错，金茂旁边是有规划了一所**，置业表示之后会捐给**当个图书馆。刚进去的时候几乎没什么人，等你在了解的过程中，慢慢就有一些人在“看房”，基本都是一些年轻人（托）。如果你多去几个楼盘的售楼部就知道他们的套路了。

而且如果你从福州去看房除了自驾其他都不太方便。说滨海新城是未来福州发展的方向，个人也是赞同的，不过目前对于一个配套一片空白的板块来说，一旦过了**波热潮，购房者冷静下来后,很难再有之前的那种表现了。

做个对比闽侯苏洋地铁站有一个地铁上盖的项目国贸上江原墅，项目均价1.5万/㎡，门口就是地铁站。如果是你，你会选择滨海新城还是闽侯呢？从一个基本售罄，一个去化20%就可以看出答案了，而且福州就这么大，目前常住人口就那么多，滨海新城的竞争对手可不单单是板块内的，三江口、桂湖、闽侯等等这些位置都福州刚需客户有可能选择的板块，就连被人吐槽的**惨的桂湖板块去化都比滨海新城来的好一些。

说到底还是口人的问题，从第七次人口普查的数据来看，仓山区和闽侯是人口流入福州的主要两个板块，长乐区的人口占比在这10年来还下降了一些。

目前滨海新城被大家诟病的问题，无非就是配套暂无、价格虚高。滨海金茂智慧科学城会不会为了后续的去化而进行一些让利不得而知，想了解的可以稍微观望一下，目前这个板块需要一个重大的利好来重振士气。