晋安区二环内世茂东望：地铁改善房，高配比安商房

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楼盘规划

世茂东望：备案名（浦下花园），地处：晋安区桂香街90号

项目占地60亩，规划共11栋楼，总户数1310户，其中商品房90套，主要分布于7，11号楼，主推户型：105、140平米，项目是混合安商，与周边新盘类似。

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楼盘土拍

2019年3月29日，武汉中建三局以18.53亿元竞得宗地2019-13号晋安区浦下旧屋区改造项目出让地块二，溢价率39.6%，平均楼面价14388元/平。地块总面积59.83亩，容积率3.23，限高100米。须建设90%安置型商品住房，按照18900元/㎡均价销售。

分析：2019年武汉中建三局拿下位于晋安区二环内的高配比安商房，后来4月被世茂收购。项目由于是高配比安商房，回购价近1.9W，对比楼面价1.4W，差价4.5K，安商房部分基本保障了资金回笼。

对于地块而言，地形不太规整，同时被马路切割，导致社区整体偏小，加上硬性条件比较一般，容积率高达3.23，开发空间比较一般。

对于世茂而言，前几年拿下不少安商房，从目前看整体的去化反而都不错，虽然市场对于房企的认知有一定分歧。

不过从营销来说，不管是位于五四北泉头的世茂云图，还是位于三江口的三江理想城，虽然区域都出现了一定程度滞销，但是世茂的楼盘都提早开盘做到了高去化，营销操盘能力还是较强。

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户型情况

105平米：3.5房2厅2卫，双开间朝南，横厅布局，纵深大面宽小，比较早期的户型，不过近年不少项目也采用了这种布局，项目设计了3.5房，客厅靠西侧阳台采光。劣势在于0.5房空间较小加上没有采光，同时厨房也较小。

140平米：四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽布局，一间客卧位于客厅一侧减少走廊空间浪费，整体的布局比较符合主流方向。

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区位情况

项目位于晋安区二环内，距离地铁四号线三角池站442米，距离四号线和滨海快线交汇站东门站650米，出行优势较大，距离东二环泰禾商场1.3公里，日常购物休闲有一定帮助，总的来说，区位较好。

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价格情况

项目在2020年5月领取了备案，商品房均价3.2W，其中105户型公摊21.7%，140户型公摊26.2%。目前商品房网签剩余5套，已经接近清盘。

分析：对于项目而言，处于塔头片区，周边都是清一色的高配比安商房，虽然在2019年金鸡山附近的凤峦郡和金岳府备案价都是2.7W，不过今年蓝光玖榕台、世茂棠悦山南等，实际售价都超过了3W，同时个别还搞出了捆绑车位，甚至直接加价的情况。

如果从区位来对比，虽然都处于塔头片区，不过项目的优势在于更靠近市中心，同时距离地铁优势较近，不过项目的户型都以超过100平米户型为主，其中不少还是140平米，总价已经高达470W，从客源来说已经是改善方向，对于社区的舒适度，后续的保值要求也较高，可惜项目又是高配比安商房，从定位上还是有一定程度的抗性。

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楼盘轶事

项目由于是高配比安商房，虽然2020年开始备案，不过目前还有一栋10号楼未备案，主要原因在于拆迁问题，导致该楼栋一直未开工，相关拆迁户就进行了投诉。

目前楼栋问题已经解决，开始了建设，不过截至目前依然还未备案，对于相关拆迁户而言，只能继续保持关注楼栋的建设情况。

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楼盘总结

项目位于晋安区二环内，优势在于区位较好，靠近地铁，劣势在于社区不规则还被分割，同时户型偏改善，与高配比安商房的定位略有抗性。目前项目已经接近清盘，可以说塔头虽然新盘不少，不过都是定位高配比安商房，导致可售房源较少，整体的库存压力较低，目前区域的去化都较好。

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题外话

近期凤峦郡开始办证，虽然安商房能否办证还有较大疑问，不过对于塔头片区而言，周边包括了凤峦郡、金岳府、正荣棠悦山南、蓝光玖榕台、恒宇尊品、中建岳前雅居、新榕金台郡、东街东等等。

整个片区的安商房也是福州典型代表，未来是否会在二手市场产生较大的冲击力，值得有意向的购房者思考。

当然对于板块而言，目前关注度**高的就属榕发悦乐郡，项目虽然地块也被分割，社区不成型，不过纯商定位，搭配TOD设计，与周边新盘的差异性较大，搭配**近的监管加剧，后续开盘同样值得期待。