阜阳二手房销售流程 二手房交易详细流程注意事项

二手房交易是指已经在房地产交易*备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?*阜阳房产网小编和大家一起来了解下阜阳二手房销售流程。

第1步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节较大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

　　在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

　　②交定金

　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易*完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、销售金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

　　风险提示

　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于销售金额的20%;

　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　③赎楼

　　一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　风险提示

　　因赎楼产生的风险，为此环节中较大。买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

　　④付首期及资金监管

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第2大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

　　⑤签订买卖合同

　　在交定金环节，已经提到：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。

　　签订书面协议时，*主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。

　　买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

　　风险提示

　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，较好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

　　4.如果该房产附有户 口，要在签订合同时写明户 口迁出的日期及违约条件。

　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的

　　⑥办理按揭

　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。

　　在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。

　　至于定金、首期款的银行监管(流程4)，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

　　至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

　　风险提示

　　1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

　　⑦注销他项权证

　　按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。

　　⑧过户及交税

　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记*去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

　　交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

　　风险提示

　　1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　　⑨交房

　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，*终业主才交钥匙，正式完销售易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。

　　*主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

　　风险提示

　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以较好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

　　2.户 口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，较好在房屋所在地的公安局查阅业主的户 口是否已经迁出。

　　⑩买方支付尾款

　　(如果没有签交房保证金协议)在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

　　购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日*30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付较后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

过户流程

　　名列前茅天

　　领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。

　　交易：买卖双方验人签字。

　　查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。

　　鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。

　　核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的销售金额评估房价。

　　地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

　　第2天或第三天交件

　　七天后交契税

　　交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执。

　　此后十个有效工作日后

　　领证：买方拿身份证原件取房证

提供资料

　　卖方提供资料

　　1.房屋所有权证(复印件1份、产籍图4份);2.契税证;3.身份证(夫妻双方)(复印件2份);4.夫妻双方户 口簿(复印件1份);5.结婚证(如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认);6.单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判决书，离婚未再婚证明;丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者提供未婚证明(复印件1份)。

　　买方提供资料

　　身份证(复印件2份)

　　备注：

　　1.房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。

　　2.被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。

　　3.五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。

　　4.验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。

　　5.办理贷款请先预留资料，原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。

　　6.如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。

如果此套住宅产权人购买不够两年则征收差额营业税：上次交易额与本次交易额差额的5.55%
契税：1.5%
个税：1%  （产权人购买了5年以上且名下就这一套住宅不征收）
出让金：1%（商品房不征收）
面积转让费：一平米6元
产权登记费80元
抵押登记费80元
图纸资料费：25元
评估费：0.5%
以上所有税额都以评估价格征收

• 阜阳二手房流程
• 二手房交易注意