东莞茶山还能不能买？房价要攀升到3万＋了

在东莞楼市城区房价突风猛进后，城区外溢的镇街也是水涨船高了。

茶山作为松山湖片区的组成人员，但同时受到东莞城区外溢，房价也是悄悄的涨起来了！

茶山新房在鲁能公馆、金融街金悦府、龙湖天曜城、嘉华嘉誉湾新盘带领下，价格*也突破了3万/平！

而二手房方面，在链家网上看了下，有业主挂盘价超过3.5万/平，广源纳帕溪谷一套155平4房卖到550万，单价35375元/平。

3.5万单价已经能够媲美一线环松的大朗大岭山、临深长安虎门、城区万江等地了。

但是茶山能够卖到3.5万，也只有这套特殊房源而已。

这套房源卖到这么贵也是有原因的，一是房子比较新2017年年底才交楼，二是使用率非常高，此套房源是顶跃带屋顶露台，而且露台是私家使用，自己可改成阳光房之类。

除了这套特殊房源之外，广源纳帕溪谷业主挂盘单价大致在2.5-2.7万之间，和片区新房价格相差不大。

当然，茶山的房价究竟如何呢，会持续走高坐稳3万＋吗？茶山还能不能买？

01

茶山二手房挂盘只有205套

房价在2.2-2.5万...

茶山二手房市场，在整个链家网上显示只有205套，这个体量非常小，比南城东城和寮步这些地方少太多了，在整个东莞也排名末尾。

茶山的二手挂盘少，不是因为业主不挂盘卖，而是茶山的二手房数量太少了，加起来就那么几个。

茶山商品房真正发展起来，也就是这两三年时间，冒出了金融街金悦府、茶山碧桂园、万润中心、时代荟、广源纳帕溪谷、富盈香茶郡、德盛尚峰公馆、鲁能公馆、嘉华嘉誉湾、龙湖金地天耀城等楼盘。

茶山

而目前来看，很多楼盘还在卖，或者刚刚卖完，二手房现在都不能流通入市。

而现在能够卖的二手房中，时代荟、茶山碧桂园和幸福派占据了三分之二，其中时代荟挂盘73套，茶山碧桂园挂盘41套，幸福派挂盘46套，三者加起来挂盘数量高达160套。

时代荟挂盘的都是loft公寓产品，目前业主大部分挂盘价在1.6-2.2万之间，这个价格比目前住宅价格低三四千一平。

但说句实话，东莞公寓产品基本上投资属性比较差，尤其是刚需首套的客户千万不要投资公寓，肯定要优选住宅。

如果真的钱多，想要投资公寓，不如去深圳淘淘。

茶山碧桂园首府挂盘的有公寓和住宅产品，小户型公寓产品的挂盘价只有1.2万左右，在贝壳网上发现一套55平公寓业主挂盘只有55万，单价算下来9964元，还不到1万/平。

茶山碧桂园首府住宅产品的挂盘价大致在2.2万-2.5万，*的是一套96平3房挂盘价250万，单价26015元/平。

*新成交是今年5月成交的一套96平3房，总价224万，单价23310元/平。

幸福派挂盘有商铺和住宅，住宅的挂盘价大致在1.8-2.1万之间，比茶山碧桂园首府首府的价格要稍微低些。

而茶山挂盘*多的楼盘就在茶山新城，目前有广源纳帕溪、美丽湾畔花园、伟隆国际、宇丰名苑、保利锦城一期等二手楼盘。

这些楼盘挂盘价大致在2.2-2.6万之间，距离3万＋有一段距离。

02

茶山新房要坐稳3万＋了？

茶山房价的快速上涨是在去年。去年整个东莞房价上涨，尤其是城区和松山湖两大主要阵地上涨幅度*，茶山作为两大阵地的外溢区，房价也上涨了不少。

距合富研究院发布的报告显示，茶山2020年从年初的1.7万涨到12月的2.3万，涨幅高达6000元/平。

今年来，茶山房价的上涨幅度开始减弱了，但是茶山新盘还是继续走高，*价格突破3万了。

目前来看，茶山在售的楼盘有鲁能公馆、金融街金悦府、龙湖天曜城、嘉华嘉誉湾等盘。其中金融街金悦府均价约2.6万，龙湖天曜城和嘉华嘉誉湾的均价约2.5万，鲁能公馆的*单价已经超过3万大关。

可以发现，茶山新房价格和二手房价格相差不大，甚至新房价格要稍微超过二手房价格。

接下来茶山新盘价格依然不会低，主要从楼面价来看。

去年莞民投以总价6.2亿摘下的茶山高价地块，折合楼面价16861元/平，这个楼面价接近厚街等地楼面价，推出的新房价格，肯定不会低于3万＋。

这意味着，茶山的高品质新盘，将会坐稳3万＋地位。

而在前段时间，茶山推出一宗商住地即将拍卖，占地超13万平，容积率为2.2，建面约28.7万平，算是茶山比较的大一宗商住地。

这宗地从地图上看，位置还是十分优越，一线临河，坐拥超宽视野的生态景观，其所在区域是茶山楼盘聚集地，分布着纳帕溪谷、伟隆国际花园、保利锦城、美丽湾畔花园等多个二手楼盘，居住氛围浓厚。

据了解，该地块规划为纯宅地江景大盘，同时需无偿配建建面4165平12班幼儿园、600平社区服务站、体育活动场地、小区级肉菜市场及公共厕所。

这宗地拍出的楼面价，应该也会比较高，届时如果拍出楼面价较高，这宗地新房价格也有望正式站上3万。

虽然近期东莞出台了土拍新规，就是禁止多个马甲抢地，有利于土拍市场降温。但真正热门宗地，还是会被开发商争抢，毕竟对于东莞市场，大家已经形成了一致看好。

而茶山这宗地，还是很值期待。

03

茶山还会慢慢补涨了

首选TOD项目和茶山新城！

对于茶山楼市的两点看法。

1）茶山在慢慢的补涨。

茶山补涨的因素两个，一是价格差在填平。

茶山是东莞城区外溢客关注的镇街之一，紧挨南城东城等为代表的中心城区，房价已经飙升到5万＋，松山湖房价*也已经来到7万＋。

而茶山是城区和松山湖外溢镇街中，价格*的镇街之一，房价只有2.5万＋，价格差接近两到三倍。

后续还是有一定增长潜力。

二是类似金融街、嘉华、龙湖这些茶山项目，价值还没有得到真正释放。

茶山的这些楼盘目前周边配套还不齐全，生活娱乐、商业等配套全在规划中，但随着这些配套设施的完善，楼盘的实际居住价值会得到提升，房价也会有基本支撑面。

还有很重要的就是茶山TOD的价值还没爆发，目前整个茶山TOD、东莞站TOD还在初始阶段，可能需要长达5到10年时间，才能看出成效。

目前来说，目前城区和寮步这样的区域已经三四万，而茶山一手住宅目前才2.5万＋，后续在多个优质新盘带领下，涨到3万也很正常。

2）茶山买房首选两大TOD项目或者茶山新城。

东莞火车站TOD项目，目前主要看龙湖天曜城；茶山新城项目看鲁能公馆、金融街金悦府、嘉华嘉誉湾。

茶山TOD和东莞火车站TOD一定会成为茶山*重要的两个商业中心之一，这里会是茶山*重要的商业中心，以后的房价也会是*之一。

其次就是茶山新城，这里拥有茶山*新的市政配套，包括茶山图书馆、茶花广场及茶山体育馆等茶山*集中的配套。

而且这里已经汇集10余个小区，包括鲁能公馆、保利锦城、恒兆纳帕溪谷等大批楼盘，可以说是茶山片区*受瞩目的中央生活区，是实打实的宜居新城。

对于大多数购房客而言，区域面貌整洁很重要，谁也不希望自己辛辛苦苦买的商品房，搬进去却是城乡结合部的居住体验。

茶山新城，在于一个“新”，片区环境非常干净整洁，也值得推荐。

目前，茶山部分新盘性价比可以，还没有上车刚需客，可以选择下手，但投资的话，还是要谨慎考虑。

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