大连金州房地产市场格局预测

未来金州房地产市场格局将如何变化，将从交通、产业、客户流动性、土地潜在供应量、商品住宅潜在供应量五个方面进行判断。

  （一）交通因素

  交通利好：区域内包括1条快速路（已建好未通车）、1条地铁线路及规划建设4条地铁线路，通过轨道交通缩短通勤时间，拉进与大连主城区的距离。

 

  （二）产业规划因素

  2020年5月28日，金州产业新园项目云签约仪式在金普新区管委会举行，7大上市公司携总投资406亿元的7大项目进驻。产业新区的打造将很大程度的提高区域价值，形成北部新热点。

  金州产业新园项目坐落于金州古城北部的九里村和红塔村、永安大街与夏金线交汇处，规划总建设用地4.997平方公里。项目得到碧桂园、保利、新城控股、金地、阳光城、金科、雅居乐7大上市公司的积极支持和响应。此次进驻金州产业新园的7大上市公司，总市值达6184亿元，将在产业新园打造金普新区·碧桂园·九里青山智慧城项目、保利·大连智慧文化城项目、新城控股吾悦九里项目、金地大连·生命健康产业园项目、金州阳光小镇项目、金科·大连健康科技城项目、雅居乐（大连）小镇7大项目

  项目将以金州古城的“传承”与“再造”为核心方向，以特色运动主体产业区、创意文化商业街区、高端写字楼与总部经济为主导，配套高端居住区和金牌教育园区，辅助于便捷的交通条件，形成新基建项目集聚的产业新园。

  （三）客户流动性要素

  金州客户为内生型，在交通配套等级提升、区域高等级规划逐渐实施，对周边区域的吸引力增大。另外区域对周边街道、乡镇、瓦房店、普兰店以及大连甘北的吸附力在逐渐增强。

  进入金州的客群主要包括周边街道乡镇客户、开发区客户、大连市客户，这些客户流入的板块如下：

· 周边街道乡镇客户进入范围：金州北部、金州东山、金州大黑山、金州新城区板块；

· 开发区客户进入主力范围：金州大黑山；

· 大连客户进入主力范围：金州机场新区、金渤海岸。

  此外区域内的改善客户主要集中在金州主城区板块，其外溢板块主要有：金州机场新区、金州东山、金州大黑山。

  （四）土地潜在供应因素

  金州区供应主力集中在金州北部板块、金州机场新区板块，金渤海岸、金州主城区板块无供应计划。

  从2020年金州新区土地供应计划看，金州新区的供应重点在开发区。金州土地供应5宗，总供应用地77.68万㎡，供应主力集以金州北部板块、金州机场新区板块（仅1宗）为主，均在30-42万㎡以上。

  【2020年金州新区土地供应计划板块结构】

区域	板块	宗地数量	占地面积（万㎡）
金州	金州北部	3	41.77
	金州机场新区	1	32.66
	金州新城区	1	3.25
开发区	开发区大学城	6	48.8
	开发区大窑湾	4	11.91
	开发区小窑湾	6	24.5
	开发区金石滩	4	122.35
总计		25	285.24

  （五）商品住宅潜在供应因素

  潜在供应项目较多的是金渤海岸、金州大黑山板块，北部板块在未来2-3年内或将进入开发高峰期。

 

  （六）未来发展方向判断

  根据以上因素的综合分析，未来1-2年金州各板块中，金州机场新区、金州北部板块将是金州市场主力，金渤海岸、金州主城区将成为次主力区域。

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