大连金州区房地产市场运行特点解析

来源：吉屋网 2020-09-11 18:38:25

（一）金州房地产市场板块说明

【金州板块四至说明】

（二）金州土地市场运行情况

金州土地供应量低，近三年土地成交主力板块为机场新区。

近五年土地成交的区域包括金州主城区、金州北部板块、金州机场新区。其中近三年土地成交均位于金州机场新区板块。金州机场新区板块品牌开发商争先进入，并存在溢价成交，楼面地价在2500元/㎡左右。

（三）房地产市场运行特点

2018-2019年销售量处于高位，价格走高，机场新区板块为主力增长点。

2017年新增供应量大增，主要来自机场新区板块。由于入市时间较晚、价格较高，加之区域价值并未得到购房者认可，机场新区板块销售量较低，区域销售量并未有明显起色。价格在产品结构的变化下提高（洋房、叠拼产品市场份额增大）。

2018-2019年在金州主城区、机场新区两个主力板块带动下，金州区市场呈现量价齐升的态势。其中楼面地价的提高也起到了一定的助推作用。

注：去化后期=存量/6个月月均销售量

（四）板块演化特点

主力板块由金州主城区一枝独秀，逐渐转移至金州机场新区板块。

机场新区板块：2017年品牌开发商大举进入，2018年板块认可度提高、主城区购房者进入，板块销售量有所增长。2019年主城区板块万科、保利项目售罄，改善客户继续外溢至机场新区板块；同时该板块在渤海大道等利好影响下，吸引甘北购房者进入。综上使得板块销售量翻倍增长，成为金州主力板块，市场份额为34%。

金州主城区：随着万科、保利项目售罄，板块的项目减少，目前在售以佳兆业悦璟为主。

金州东山板块：在售项目以金润花园及组团产品为主，销售量增量约1万平/年。

金州大黑山板块：多年以鸿玮澜山为主导，恒大雅苑的入市使得销售量大幅增长。

金州新城区板块：近四年无新项目入市，销售量垫底。

金渤海岸板块：以世茂御龙海湾板块为主导，随着项目销售情况的好转，板块销售量逐年走高，近三年增量2万平/年。

（五）板块价格特点

价格等高线由主城区向周边递减，价格等高线清晰，价差小。

目前金州房地产市场共有17个项目在售，主力分布在金州机场新区、金州北部板块及金州东山板块。金州区城区板块在售项目减少。

金州价格等高线以金州主城区、金州大黑山板块价格为*点；主城板块核心区空心化，价格处于低等级。机场新区板块、金州东山板块为9000-10000元/㎡价格梯度。金渤海岸、金州北部较为成熟区域位于8000-9000元/㎡的价格梯度。

（六）板块产品、客户特点

各板块销售结构，包括面积结构、总价结构，与客户特点是相一致的。

	面积段	主力总价段	客户特点
金州主城区	80-90㎡/90-100㎡，其次是100-110㎡、120-130㎡	80-90万/70-80万，其次60-70万，90-100万	以金州主城区地缘性品质首置及改善客户为主；大连主城区客户比例很低。
金州机场新区	80-120㎡，其次是70-80㎡、120-130㎡	80-90万/90-100万/100-110万，其次70-80万	主城区首置首改客户为主，大连甘北区域客户进入比例提高；鉴于机场新区规划利好，存在部分投资客户。
金州东山	90-100㎡，其次是80-90㎡、100-110㎡、120-130㎡	80-90万，其次是110-120万	以地缘性需求为主，同时承接金州主城区的外溢刚需刚改客户。此外，周边乡镇客户比例在70-80%。
金州大黑山	80-90㎡	80-90万	以金州区外溢客户为主，占比70-80%左右，其次为开发区客户。同样周边乡镇客户占比也在不断提高。
金渤海岸	80-90㎡其次90-100㎡	60-70万	以世茂御龙海湾为主力在售项目，在交通利好、渠道发力的情况下，成交客户中金州区客户、大连城区客户占比基本持平。
金州北部板块	70-80㎡/90-100㎡，其次是80-90㎡/60-70㎡	60-70万/50-60万，其次70-80万/40-50万	金州区价格洼地，以地缘性刚需刚改客户为主，其中周边街道（乡镇）客户占比在80%左右，瓦房店、普兰店客户占比在15%左右。