房产圈的自嗨，套内面积计价闹乌龙

来源：吉屋网 2019-04-11 14:12:50

昨天，“住建部取消公摊，住房按套内面积计算”的消息传遍朋友圈。小编随机点了几条，发现大家都在为此事积极叫好、鼓掌，有不少声音称在欧美国家都在实行“以套内面积计算”的方式，国内早就应该废止“按建筑面积计价”的这种不透明的计价方式。再加上“100平房子，套内仅70平”的热传，甚有人直呼，这是开发商故意在做大分摊面积，是坑害购房者利益的阴谋。

关于市场上人云亦云之说，本编在此不再赘述，就通过几点观点总结，与大家分享一下。

以套内面积计价，并非首次出现

这件事情上，还真的不是国外的月亮比较圆，我们还是以理性角度来看待这个问题，先看计价方式，实际上早就提供了包括以套内计价的方式在内的多种形式。
2001年，为了规范商品房销售行为，从而保障购房者双方利益，《商品房销售管理办法》正式出台，并于2001年6月1日实行，这份文件至今有效。
文件中第十八条明确规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
且商品房买卖合同上也列明了多种计价方式，为何大部分城市还是以建筑面积计价的形式？其实，这也是多种历史原因下的习惯使然。

先讲欧美国家为什么就能用“套内计价方式”，欧美国家大部分住宅都是以“别墅”为主低密形态物业，比如说新闻里经常有道“某某明星在美国豪宅曝光”一个比一个豪华，而且都还是历史悠久的大别野。之所以采用套内面积计价，是因为对大别野来说，公摊面积鲜少，建筑面积与公摊面积相差不大。

而在我们国内，从福利分房到1998早期商品房时期，建筑就是以多层、高层的形态为主，而这类物业建筑面积和套内面积相差约20-30%。在当时的国情下，住宅定价基本以“成本定价法”即工程建造费用为准，套内面积不能准确反映成本费用，而采用建筑面积计算工程造价更为准确。包括后来的契税等系统都以建筑面积为准设立，很可能为了规范便默认了这种形式。

以上是关于我国以建筑面积计价的历史原因，下面我们来说几点，关于套内面积、建筑面积与产品及价格的关系。

关于“100平房子，套内仅70平”的热传，实际上是购房者不了解公摊面积和建筑面积的内在关系。

公摊面积越小，获益越多？

先了解下“公摊面积”，公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等。
显然以上空间越小，则公摊面积越小，套内面积越多。
公摊面积越小就一定好吗？举个例子，对普通住宅来说，公摊面积保证标准即可，但对豪宅而言，门厅、过道、电梯等公摊尺度越大，越显示其舒适性及阔绰程度。显然，他的公摊占比就会比较大，套内面积相应减少。可见，并不是公摊面积越小就一定约好，也要因物业形态而异。当然除了设计单位及房开单位因开发设计水平不足导致的空间浪费情况以外。
回到大部分普通购房者上，举个例子“同样指标下，二梯二户和二梯四户让你选择”，四户分摊的户数多，分摊面积肯定要比二户小，那能说它品质更好吗？毋庸置疑两题两户居住舒适度及品质感高得多。再比如“容积率相同的两个小区，一个是高层，一个是小高层，同样的两梯四户，同样的建筑面积”，高层建筑公共空间比小高层大。对应增加高层公摊面积必然比小高层公摊面积要大，得房率相对较低，因此小高层舒适度就相对较高。

公摊面积越小，则意味着少付房款？

假设一套100平的房子单价2万/㎡，若套内面积为80平，真的会有开发商以“2万/㎡乘以80平”的价格出售吗？
这显然是不太可能的，包括电梯井、过道灯公摊面积在内，都是开发商实际投入建设的成本，开发商也不傻，羊毛出在羊身上，所有的投入费用必会叠加进购房款中去，也就是说购房单价必然相应提高。
所以，且不说，今天的这份《住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》文件还仅停留在设计规范文件阶段，哪怕今后国家强制性要求以套内面积计价，你的购房总额并不会因此减少！