未来几年房价走势

19年的年初很有可能是本轮房价回调的**低点，但是要注意的一点是“房价”并不等于“房价”，**个房价指的是价格，而第二个指的是价值。举个例子，如果说从现在开始到20年4月，北京海淀区700w的某个小三居不跌也不涨，那结合通胀（虽然国家说的是4-5，其实应该在8-10之间），这套房子的“价值”下降50-70万，就算这个房子租出去换来了2%的年华收入，那房主的实际亏损还是超过40万的，这种另类降房价的想法很早就被提出了，那就是我们说的“经济软着陆”

可惜的是，房地产作为支柱产业，在需要保GDP（就业）的时候，动不动就被拿来当夜壶，导致“地面”越来越低，想要实现软着陆越来越难，所以这几年索性就不提了，只要不炒的太高就行

很多年轻人都希望房价能下降，毕竟屁股决定脑袋这无可厚非，住房需求作为刚需的的确确让现在的年轻人背负了太多的压力，但是这并不是决定全国经济政策的智囊们所考虑的问题，他们考虑的是失业率、GDP、政府财政、产业升级、国企改革、国际贸易这一类影响国民经济发展和社会繁荣稳定的问题，所以考虑未来房价要从“出题人”的角度出发，掺杂个人情感是很低级的失误

那我们从“出题人”的角度来看看“未来几年房价走势”这一问题

解题思路1—人口

现在对于房地产行业****重要的静态数据是人口，以前这个问题我也分析过，关注我的朋友可能也看到过

1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。

通常，22岁本科毕业后工作5-10年，开始考虑买房。

也就是1986加上27-32，相对应的是，2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业，1988的在2015-2020置业，1989的在2016-2021置业，1990年的在2017-2022置业。 如果按1986-1990的这一批人，2013-2022年都是他们的置业高峰期。

2013年、2014年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有2015-2017年的暴涨。

但现在出现的新拐点是什么呢，从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。

理论上，1991年出生的人口，即从2018年开始，首次购房人群会开始减少。

而且需要注意的是，在牛市爆发期，很多需求会提前释放，因为看涨，会有很多跟风者，比如原计划是毕业五年买房，毕业十年再换房，但因为大涨预期，担心等几年再也买不起了，于是哪怕刚毕业没五年，**没攒够，跟亲戚朋友借钱也要买。

一二三四线城市还有点区别，一般来说，在一线城市会有明显的首次置业和改善置业，因为房价较高，刚需难以一次到位，**次买房先上车，大部分都是两房或者小三房，有了小孩，特别是现在流行二胎，买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线，本身房价不高，大部分**次置业，就会直接买大三房或四房，改善的需求量不如一线城市。

未来几年，还剩下多少需求，现在充满着不确定性，**迟到2022年之后，需求下降会比较明显。