贷款买房合适还是一次性付清合适？
2020-07-19 10:32
德宏买房交流群-52群（429）
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现在的商业贷款利率好像在7%左右，公积金贷款是4.5%，假设一套房子贷款100万还30年，大约本金利息一共200万，但30年之后，算上各种可能，你不知道那时候一百万是不是只相当于现在的十万或者二十万，贷款买房是不是就比一次性付清合适呢？
重点是看你会不会理财
首先明白：
1、银行贷款是复利放贷，而银行销售的理财产品是单利计息。
同样是存两年，年化利率3%
存100元，两年后，总利息6元，这是单利
存100元，两年后，总利息6.09元，这是复利
2、若自身投-资-回-报率超过银行贷款利率，就利用了融资杠杆，放大了自己的回报。
一个项目，年化收益率10%，自己有100元本金，借别人100元（需偿还利息5元），总计200元，一年后资产220，之后，还清100元+5元利息，坐拥15元收益。
借别人钱，获得15%的回报
不借人钱，获得10%的回报
3、银行贷款利率是浮动利率，会随着市场利率变化而变化，贷款后，如遇利率调整，通常在次年1月1日执行新利率。
对于一次性付清的购房家庭，虽然少了银行利息，看起来很划算，但丧失了很多机会成本：
比如07年、14年的大牛市。如果没有全款买房，翻一番有可能吧。
比如03年有能力在北京四环内全款买一套房，但是有的家庭偏不，自己买一套、以子女名义买一套，**都为三成，16年再卖出去，房子市值翻8倍都是有可能的。而且他们可以自己住一套，出租一套，用租金还月供。
比如，公积金账户如果不用来贷款，存款利率超级低（上年结转的按银行同期三个月定存利率计息）。全额付清的购房家庭，公积金账户里的钱还是没能用到。
对于贷款购房的家庭，虽然多出了银行利息，看起来很不划算，但是
1、房贷的利率永远比经营性贷款的利率要低，若有家族生意、企业的，买房贷款，所付出的贷款利率要远远超过房贷利率，若一次性全款买房，那在生意场上所用的钱就少了。
2、若自身投资超过贷款利率，赚的更多，但必须保证年年都需超过贷款利率才不会发生竹篮打水一场空。
3、等额本息比等额本金还的总利息要多，但还款压力小。
两者之间的选择上需考虑
所以：是全款买房，还是贷款买房，重点是看：
1、资金的机会成本
2、自己会不会理财
3、若会理财，自己的投-资-回-报率能否超过贷款利率。如果不会有没有办法通过咨询专业人士，让其出方案，帮你理财。
————————16.06.17更新——————
**近在评论中发现很多银行从业人员说是房屋按揭是单利，我就懵逼了，你们数学或者货币时间价值那个章节是体育老师教的嘛，有没有好好学习，年利率和月利率都不会了是吧，TVM计算器和房贷摊销计算器你们都没活学活用吧，晚上有时间补充过程，老子没想到不放过程就放结论。。。唉！
复利公式和单利公式是不一样的
贷款**年提前还款银行会收违约金从本质上来说，猜想很大原因是头一年复利和单利计算的本利和是一样的....第二年才会有差别，呵呵。
我是来给你们这些学金融说银行贷款是单利的人补课的，你们真的该好好看下书了，货币时间价值、摊销、以及有效年利率、名义年利率，复利公式、单利公式
单利公式：本利和=本金+本金×年利率×T
复利公式本利和=本金（1+r）^T
为了说的浅显些，举个很简单的例子，利率的骗局
某家具店促销大甩卖，广告词是1万元的家具立刻拿走，12%的单利，3年付清，超低月付，买买买当你被广告吸引，购置1万家具，没有经济学常识的人就买了， 有经济学常识但觉得这种是单利的也可能买了，
结账时，你会发现，店家是这么给你结算的
今天以12%的利率借款1万元，3年付清，总欠款是1万+1万×12%×3=13600元，恩是单利计算也，你一看，没被骗也，太傻太天真了少年，
商家为了让你不要有还款压力，为你设计了36个月分期还款，
每月付款是13600/36=377.8元，你觉得商家特别特别好是不是？
这时候你还以为这是单利贷款吗，太傻太天真了，学经济学还这么想就该面壁，给你经济学老师说对不起了。
有效年利率是1万元=377.8×[1-1/(1+r)^36]/r
解方程，r=1.767%（每月）
按月贴现名义年利率就是12*1.767%=21.204%
有效年利率=23.39%
这时候，你实际支付的利率比广告中说的12%单利多出一倍不止。
懂我意思吗？当你们贷款的时候，由于是月还款，本身就令等额本金或是等额本息，成为一种复利放贷。
难怪**近公司的防骗课堂服务推出后效果这么好，原来很多人不知道！于是就上当了。
首先明白：
1、银行贷款是复利放贷，而银行销售的理财产品是单利计息。
同样是存两年，年化利率3%
存100元，两年后，总利息6元，这是单利
存100元，两年后，总利息6.09元，这是复利
2、若自身投-资-回-报率超过银行贷款利率，就利用了融资杠杆，放大了自己的回报。
一个项目，年化收益率10%，自己有100元本金，借别人100元（需偿还利息5元），总计200元，一年后资产220，之后，还清100元+5元利息，坐拥15元收益。
借别人钱，获得15%的回报
不借人钱，获得10%的回报
3、银行贷款利率是浮动利率，会随着市场利率变化而变化，贷款后，如遇利率调整，通常在次年1月1日执行新利率。
对于一次性付清的购房家庭，虽然少了银行利息，看起来很划算，但丧失了很多机会成本：
比如07年、14年的大牛市。如果没有全款买房，翻一番有可能吧。
比如03年有能力在北京四环内全款买一套房，但是有的家庭偏不，自己买一套、以子女名义买一套，**都为三成，16年再卖出去，房子市值翻8倍都是有可能的。而且他们可以自己住一套，出租一套，用租金还月供。
比如，公积金账户如果不用来贷款，存款利率超级低（上年结转的按银行同期三个月定存利率计息）。全额付清的购房家庭，公积金账户里的钱还是没能用到。
对于贷款购房的家庭，虽然多出了银行利息，看起来很不划算，但是
1、房贷的利率永远比经营性贷款的利率要低，若有家族生意、企业的，买房贷款，所付出的贷款利率要远远超过房贷利率，若一次性全款买房，那在生意场上所用的钱就少了。
2、若自身投资超过贷款利率，赚的更多，但必须保证年年都需超过贷款利率才不会发生竹篮打水一场空。
3、等额本息比等额本金还的总利息要多，但还款压力小。
两者之间的选择上需考虑
①从财务状况来看
等额本息适合稳定收入，自己理财收益又高于房贷利率的人，这样，占用**少的资金，能获取到较大回报。而等额本金适合不会理财，后续财务问题较多的人群。
②从有无提前还贷来看，
若两年内能全额还清贷款，建议选等额本息，因为这两种方式在两年内支出的总量利息差距很小，而等额本息还款压力较小，你懂得。若三年后才能提前还贷，建议选等额本金，因为前期本金还的越多，自己**后还剩余本金时要筹集的资金就越少。
③从年龄与工作收入来看
等额本息：适合初入社会的工资较低的年轻人，因为前期还款压力不大，若选择等额本金，前期的还款压力势必影响生活质量，甚至于不敢跳槽换一份高薪工作。而等额本金适合收入较高，小有积蓄步入中年的人群。因为步入退休后，支出将会大于收入，那当然偿还越少越好。
对于不会理财只会存银行定期的家庭来说，全款买房吧，还不用多出利息，毕竟银行赚的就是存贷之间的利差。所以：是全款买房，还是贷款买房，重点是看：
1、资金的机会成本
2、自己会不会理财
3、若会理财，自己的投-资-回-报率能否超过贷款利率。如果不会有没有办法通过咨询专业人士，让其出方案，帮你理财。
————————16.06.17更新——————
**近在评论中发现很多银行从业人员说是房屋按揭是单利，我就懵逼了，你们数学或者货币时间价值那个章节是体育老师教的嘛，有没有好好学习，年利率和月利率都不会了是吧，TVM计算器和房贷摊销计算器你们都没活学活用吧，晚上有时间补充过程，老子没想到不放过程就放结论。。。唉！
复利公式和单利公式是不一样的
贷款**年提前还款银行会收违约金从本质上来说，猜想很大原因是头一年复利和单利计算的本利和是一样的....第二年才会有差别，呵呵。
我是来给你们这些学金融说银行贷款是单利的人补课的，你们真的该好好看下书了，货币时间价值、摊销、以及有效年利率、名义年利率，复利公式、单利公式
单利公式：本利和=本金+本金×年利率×T
复利公式本利和=本金（1+r）^T
为了说的浅显些，举个很简单的例子，利率的骗局
某家具店促销大甩卖，广告词是1万元的家具立刻拿走，12%的单利，3年付清，超低月付，买买买当你被广告吸引，购置1万家具，没有经济学常识的人就买了， 有经济学常识但觉得这种是单利的也可能买了，
结账时，你会发现，店家是这么给你结算的
今天以12%的利率借款1万元，3年付清，总欠款是1万+1万×12%×3=13600元，恩是单利计算也，你一看，没被骗也，太傻太天真了少年，
商家为了让你不要有还款压力，为你设计了36个月分期还款，
每月付款是13600/36=377.8元，你觉得商家特别特别好是不是？
这时候你还以为这是单利贷款吗，太傻太天真了，学经济学还这么想就该面壁，给你经济学老师说对不起了。
有效年利率是1万元=377.8×[1-1/(1+r)^36]/r
解方程，r=1.767%（每月）
按月贴现名义年利率就是12*1.767%=21.204%
有效年利率=23.39%
这时候，你实际支付的利率比广告中说的12%单利多出一倍不止。
懂我意思吗？当你们贷款的时候，由于是月还款，本身就令等额本金或是等额本息，成为一种复利放贷。
难怪**近公司的防骗课堂服务推出后效果这么好，原来很多人不知道！于是就上当了。
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