2020年不要再乱买房子

2020，终于来了。

作为21世纪20年代的开端之年，这一年的重要性众所周知。

无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标，还是十三五规划收官，都意味着2020年的与众不同。

从1998到2020年，中国住房商品化，已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期，从狂飙突进到稳字当头，房地产迎来了变局时刻。

未来，该如何买房？

01

不要跟政策对着干

中国楼市，是再典型不过的政策市。

没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变，无论对于开发商还是购房者，都必须纳入考虑，而且必须当成首要变量。

显然，加息周期不要狂加杠杆，去杠杆周期更不能疯狂All in。相反，降息周期自然不要无动于衷，加杠杆周期同样不必过度谨慎。

记住，不要一成不变的楼市调控，也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调，也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。

楼市政策，服从于经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策必然随之发生变化。

无论是稳，还是压，还是刺激，都要不断追踪**新的政策走势。 政策，是**变量，千万不要小视。

02

认准真正的市场信号

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

小道消息盛行，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。**常见的场景是，只要有一点风吹草动，就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声，又被

一些人视为房子从此不行的标志。 这些情绪化的炒作，无助于我们对市场走势的真正把握。

真正的市场信号是什么？

其一，看宏观大势，楼市是逆周期性，与经济形势可谓相背而行。

楼市服务于经济。经济蒸蒸日上，或者从下行转向企稳乃至繁荣，楼市自然不会轻易启动，房地产作为**后的武器也不会轻易启用。 相反，经济一旦出现需要维稳的苗头，房地产自然不宜

过度收缩，但会否形成刺激模式，同样要看所处的大环境

其三，要关注**为核心的调控政策。楼市调控会不会出现大规模的松绑，要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探，也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓，而要看**核心的政策，是否

楼市里，核心调控政策有三：一是限购，二是限贷，三是降息。

房子有很多，住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房，写字楼、商铺、车位、厂房，不一而足。 这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费大相径庭，市场活跃度千差

万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。

这些旧房，如果在热门拆迁区域，那么未来还存在较大的拆迁收益预期。如果拆迁不易，连加装电梯、加建停车场都困难重重，那么无论是居住价值，还是投资价值都将大打折扣。 要注意的

是，我国住宅的设计寿命一般为50年，许多80/90年代的老公房，真实的房龄上限未必能触及这一门槛。而在贷款机制中，房龄超过30年，就很难获得商业贷款，其流动性必然大打折扣。

用一线、二线、三四线这样的概念，来对城市进行能级分层，一直都颇为流行，但这种分类会给人一种误解，以为只有一二线城市才有前途，三四线城市一概失去前景。 显然，在中心城市、都

市圈和城市群日益成为发展主流的背景下，这种城市分层早已不合时宜。

粤港澳大湾区、长三角、京津冀，是我国仅有的三大世界级城市群。成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群。 这些城市群里的三四线城市，

尤其是与中心城市毗邻的三四线城市，将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好。

所以，未来五年的买房，不仅要将安全性和流动性放在首位，更要考虑到每年的持有成本，这些成本都将转化为损失。 如果没有一次又一次大涨来覆盖，那么这些成本将会成为许多人的难以承

受之重。