存量资产盘活：更新改造运营的策略与案例分析

在当前经济环境下，从房地产行业到整个社会，投资增速普遍放缓，依靠增量支撑业绩的时代逐渐成为历史。然而，前期积累的存量资产为企业发展提供了新的方向与机会。通过盘活存量资产，企业可以让已拥有的资源产出更多的经济价值。在众多盘活方式中，更新改造运营盘活不仅能激发底层资产的能效，还能为后续资产证券化和引入合作方等其他方式的盘活创造机会，具有较高的研究价值。本文通过4个省内外优秀案例对更新改造运营盘活进行了具体诠释，并进一步总结形成了更新改造运营盘活的普适性方法策略。

什么是存量资产？为什么要盘活存量资产？

存量资产是企业所拥有的可确指的资产。由于主客观因素的影响，这些资产的经济效益远不及预期，无法形成投资的良性循环，因此需要进行盘活。随着新增量拉动作用的不断减退，庞大的存量资产为企业的可持续发展提供了新的路径。同时，存量盘活还享有国家政策的红利。盘活存量资产的主要方式包括更新改造运营、资本配置、与专业第三方合作以及出售。其中，更新改造提升底层资产价值，可为其他方式进一步盘活创造条件。

篆新滇池菜市项目：文创与商业的完美结合

篆新滇池菜市项目位于交通便利、人口支撑强的区域，市场机会大。依托“篆新”品牌效应，未来将打造定向社区，服务周边居民，并吸引城市旅游客群，成为一个综合市场。项目将闲置的地下商业空间升级改造为情景化创意集市，充分挖掘区域地下空间的潜在购房价值。改造成本小、呈现快、可行性高。项目通过重塑商业定位，从文创元素融合、一站式美食体验、业态拓展分区、创意功能升级四个方面进行改造运营，促进区域消费，再次赋予闲置地下空间新生。将“农贸+文旅”有机结合，传递滇文化，同时孵化了一批“篆新”系餐饮名店，进一步打响“篆新”品牌。

万有集市：社区生活配套的数字化升级

万有集市是瀚立商管开发的菜场升级品牌，通过整合“菜场升级+便民餐饮+邻里中心”三大板块，服务1公里范围内的社区居民。目前已扩张到30余店，将生活配套服务业态与菜场融合，运营上实现实体与互联网集成，形成以菜场为核心的数字化社区运营综合服务平台。项目历经8年，已探索形成4种产品模式，且产品内部模块具备灵活组合、快速复制的能力。周边交通便利、人流量稳定，且社区商业及配套服务存在空白，具备落地打造的基础条件。通过“生鲜菜场+便民餐饮+邻里中心”模式的升级改造，多元复合业态满足周边居民的动态需求。初期通过一物一码确保质量可控、价格透明，后期实现O2O多重升级，提升购物体验与客户关系维系。

总结：存量资产盘活的普适性方法策略

城市闲置存量和老旧存量资产可根据自身内外部前提条件重塑定位，确定适宜的盘活方向。通过更新改造转型升级为邻里中心、创意集市、文创产业园、商街等业态。城市存量以定位重塑为核心，从前期空间改造及后期招商运营两方面着手，进行建筑风格打造、功能空间升级、业态多元融合、品牌建设孵化、标准运营管理、社群客户运维六个维度的存量盘活及收益产生。

通过以上案例和方法策略的分析，可以看出，更新改造运营盘活存量资产不仅能提升资产价值，还能为企业带来新的经济增长点。未来，更多企业将通过这种方式实现可持续发展。

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