2024中国不动产资管峰会：价值投资与商用不动产定价之锚

来源：吉屋 2024-07-11 11:32:00

2024年第八届地新引力资管峰会于6月18日在上海宝华万豪酒店成功举办。本次活动以“价值投资商用不动产定价之锚”为主题，吸引了600位来自中国头部资管、商管企业，资金方，国有业主方，新消费主理人代表齐聚一堂，共同探讨行业的前沿观点，见证标杆企业的发展智慧。

《2024 年中国不动产资管发展报告》发布

克而瑞集团执行总裁刘文超在峰会上重磅发布了《2024 年中国不动产资管发展报告》。报告指出，土地投资持续过热是引发本轮不动产市场供求失衡的主要诱因。从2011年至今，非住宅领域的土地增长迅速，特别是商用和工业用地。工业及商用土地的增长速度平均在25%左右，但由于需求下降导致供需失衡，这是市场面临的主要挑战之一。中国的不动产市场通过缩量和稳价完成资产定价的平稳过渡。

报告还提到，长租市场的保租房投资高峰已过，国有企业在保租房市场中占据重要地位，北京和上海的保租房供应量大幅增加，占比近4成。办公市场的整体供应趋势明显回落，商业市场的年开发投资额大幅下降，新开业项目逐步放缓。工业市场方面，2023年工业用地成交量近五年首次下滑，企业投资加速回归一二线城市。

企业融资与运营管理

在企业融资方面，房企融资总规模持续收缩，境外债降至冰点，融资成本结构性下降。受益于今年房地产融资整体协调机制的建立，融资环境有所改善。企业发债融资类型中，一般中期票据占据主导，民营房企发债收缩加剧。地产类REITs尚处于起步期，未来仍有广阔市场。

在运营管理方面，商业市场整体进入调整阶段，运营管理受制于供应端的萎缩和整体经营的空置率以及租金的压力。头部企业如华润万象生活通过轻资产扩张获得市场青睐。办公市场的净吸纳量持续萎缩，去库存成为下一阶段的重要任务。产办市场的整体下滑导致超过20%的空置率，整运营承压。租赁公寓市场中，国家队央国企整体表现突出，市场占比从8%提升到12%。

大宗交易与未来展望

大宗交易市场方面，挂牌量逐渐增加，挂牌单价在下降。目前核心8个城市整体可售的货值在1.5万亿，资产数量近1万。办公市场逐年缩量，连续5年在下降，10亿以下的小体量项目比重逐渐上升。公寓和酒店市场成为热点，集中在北京、上海。商业市场的交易总额快速下降，小而精且具备改造盘活可能性的商业项目成为交易市场的活跃标的。

未来展望方面，土地投资将持续缩量稳价，企业融资将更多依赖境内市场，运营管理将更加注重质量提升和结构调整，大宗交易市场将集中于有改造潜力的资产。根据当前已竣工未售和在建的住宅及商业办公物业库存，未来一段时间市场面临库存压力，增量结构调整，存量提质改造，成为不动产资管新周期的首要命题。

主旨演讲与圆桌论坛

印力集团副总裁付凯在主旨演讲中提到，市场参与者需要关注经营端和资产端的周期。光大安石资产管理总裁周颂明则强调了项目实操过程中个性化改造的重要性。中金基金管理有限公司副总经理李耀光则指出，公募REITs对资产方和投资方都具有显著价值，未来具有较为广阔的发展空间。

在圆桌论坛中，中信证券REITs投资交易业务负责人周睿、锦和资管副总经理俞晨君、合凡资产总经理姜海等嘉宾共同探讨了新质生产力赋能下的资管生态共建。嘉宾们一致认为，从增量市场到存量，不动产的资产证券化是未来的大趋势，REITs将成为未来核心板块。

本届地新引力资管峰会还发布了【2024中国不动产综合实力TOP30】以及【2024中国不动产资管细分领域标杆企业奖】测评结果，旨在发现标杆企业，助力行业发展。