中南菩悦·文澜国宾加推，曾经红极一时为什么降价了？优劣势分析

2021年5月6日，位于牛塘板块的中南菩悦·文澜国宾首开，去化率88%，红极一时，名声大噪。可是近期中南菩悦·文澜国宾即将加推，从曝光的备案价来看，反而降价了不少。这是为什么呢？小编下面详细分析。

Part 1

近日，中南菩悦·文澜国宾新领了1#、2#、6#、9#、13#总计5栋楼销许，户型建面从约88-128㎡不等，高层和洋房均在其中。

根据常州价格通的数据显示，项目备案均价在17404元/㎡。

而从房源具体单价来看，出现了不少15XXX、16XXX开头的低价房源。

要知道，项目首开时，高层均价在17300元/㎡，当时也是完全紧贴着备案价销售，没有任何优惠。

而这批楼栋的备案单价，却呈现出了下跌趋势，高层普遍在1.5-1.6万/㎡，*的一套房源单价甚至来到了14901元/㎡。

有的人可能会说中南菩悦·文澜国宾销量不行，但从项目此前两批房源的销售情况看，整体去化率超过88%，其实完全不存在销量上的担忧。

想起项目首开时也曾经历去化危机，之后因为土拍火热了一波，如今却又魔幻的继续降价，中南菩悦·文澜国宾果真是个猜不透的项目。

Part 2

去年3月11日，中南竞得江苏理工学院西侧地块，成交楼面价8174元/㎡，包含约18300㎡的拆迁安置房，实际楼面价其实更高。

牛塘处于武进湖塘和钟楼皇粮浜的交界处，东侧是天宁兰陵。

湖塘万达周边目前只有随园金麟府尾盘在售，路劲铂樾均价约32000元/㎡。

天宁兰陵板块也只有尾盘清盘中的华润紫云府在售，龙涛兰陵郡预计在下月入市。

西侧的皇粮浜板块中梁金科启宸，还有极少量的工抵房源，捂盘惜售，仅有的在售新盘万科国宾道均价25300元/㎡

在文澜国宾地块出让后，建源以11257元/㎡拿下清莲公园东侧地块，成为区域内首幅万元地。

项目案名为建源·塘月观邸，打造洋房和叠墅产品，项目展厅预计在本月公开，开盘则预估要在10月份。

Part 3

因为与皇粮浜板块相隔了一条南运河，所以中南菩悦·文澜国宾在宣传时，称自己为“国宾板块”。

但皇粮浜此前在售的三个项目，四季都会今年早些时候已经全部清盘，中梁金科启宸其实也可算是清盘状态。

万科国宾道开盘较晚，但顶着2.5万/㎡的高价，依然走出了独立行情，板块优势可谓是展露无遗。

两相对比，中南菩悦·文澜国宾的优劣势也就都显露了出来。

优势：

（1）洋房产品稀缺

目前周边项目都是以高层和小高层为主，缺少洋房产品，不过塘月观邸未来的洋房叠墅会对项目产生冲击。

（2）户型赠送面积多，得房率高

每个户型都有可改造的设备平台，洋房户型还有北阳台，套内开间尺寸比周边项目大。

（3）生活配套成熟

这个成熟是相较于皇粮浜板块看的，毕竟目前河对岸还是大片空地，牛塘板块目前能保证一个相对便捷的生活舒适度。

劣势：

（1）学区不明朗，且组合一般

中南菩悦·文澜国宾周边的小区，有的是牛塘中心*+牛塘初级*，有的是荆川*+清潭*，江苏理工学院即将搬迁，有什么新的规划暂且不知。

这样一来，对比皇粮浜的觅小分校+教科院附中的组合，从名气到实力，都是落于下风的。

（2）价格没有优势，品牌溢价小

中南菩悦·文澜国宾前期房源在售时，毛坯高层17300元/㎡，洋房19800元/㎡。

万科四季都会前期在售时，精装均价约19800元/㎡；

中梁金科启宸前期在售时，毛坯均价约17500元/㎡；

价格上看似没有什么差距，不过需要注意的是，四季都会和启宸从首开到清盘，都涨了近2000元/㎡，肉眼可见的增值速度。

（3）发展空间小，没有蓝图规划

可开发空地少，目前没有什么值得期待的蓝图规划，只能享受未来皇粮浜的利好外溢。

所以总得来说，文澜国宾适合以下这2类人：

1、寻求洋房改善，毕竟这是目前区域里仅有的洋房；

2、总价预算比较低的刚需客群，有88㎡的小户型，得房率高；

但是如果你需要基本确定且优质的学区，或者抱着半投资心态，期望增值了以后置换的，可能需要再谨慎考虑一下。

所以，为什么中南菩悦·文澜国宾要降价，大概率还是因为市场竞争激烈，建源新项目：塘月观邸的入市会分流掉不少改善客户，所以也只能继续降价跑量。

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