观望还是抄底？揭秘常熟楼市入冬的真相！

　　2019年上半年，常熟楼市热点不断：新盘首开告罄、大牌房企角逐土拍市场、土拍一次性报价限制，各区域新盘相继亮相……

　　7月24日，苏州市区调控再加码，游离于政策之外的常熟意外收获红利，在苏州新政落地的一周，常熟楼市一夜爆红，购房者、投资客、中介纷纷涌入常熟各大售楼处，那些在地理位置上毗邻苏州的如常熟辛庄，在新政后更是承接了更多的苏州外溢客群。

　　然而，这也只是昙花一现。

　　这场投资热如同利奇马台风一般，来得快，去得快，大概只持续了两周。

　　随后常熟楼市迎来了传统意义上的销售旺季——金九银十，然而今年的“金九银十”却显得成色不足。

　　NO.1|壹

　　2019年9月，常熟市商品住宅供应面积为37.0万㎡，同比上涨102.6%，环比上涨194.0%;成交面积为12.3万㎡，同比上涨29.1%，环比下跌45.0%。

　　一方面数据上表现为成交量腰斩，另一方面，据部分楼盘置业顾问所透露，案场来访数量明显减少。

　　9月常熟市的新增供应为37.0万㎡，在近一年的市场供应中占据高位，是自2016年1月以来市场供应的*值，约等于2018年全年的四分之一，超过2017年全年的一半。

　　随着2016年拍下的地块纷纷入市，直接促进供应量的大幅增长，市场的供求比升至3.4，呈现严重的供大于求的局面。

　　买房，很多时候就是买的预期。

　　而市场上的房源量，就是影响预期很大的一个因素，当大批量房源入市，市场上的新房数量明显供大于求的时候，就会催生一部分人的观望情绪，而这种情绪，是会传染的。

　　10月，常熟市商品住宅供应面积为21.4万㎡，同比下跌9.1%，环比下跌42.2%，成交面积为15.6万㎡，同比上涨146.5%，环比上涨27.1%。

　　10月常熟市新增供应量有所减少，10月常熟共有10个楼盘领取预售证。

　　回顾10月的常熟楼市看，目前除了南部新城湖畔现代城128幢首开暨清外;城北的和风名筑在10月26日迎来了首开，文化片区的金悦融庭作为二期加推，目前售楼处少量房源在售中。

　　而成交面积却出现爆发性增长，不排除9月的成交惯性和延后的网签数据的影响。

　　值得一提的是，在一个区域同时有7、8个楼盘同时在售的情况下，房企的压力明显也已经是不争的事实。

　　NO.2|贰

　　无论是数据还是现象都在向我们证明，常熟曾经的千人摇号抢房的楼市盛景已然不在。

　　市场上的新房源日益增多，购房者的选择余地越来越大，但是对一部分购房者而言还是略显尴尬。

　　这部分购房者就是刚需一族，这些年终于攒够了*的钱，适合自己的房子却没了。因为市场上适合“刚需”的房子少了。

　　据不完全统计，常熟市场上57个在售、待售楼盘的户型中，拥有90㎡及以下户型的项目仅有10个，而这10个里面，还有2个是老盘推新。(湖畔现代城、琴湖壹号)

　　也就是说，17年以来拍的地，将近9成的项目都没有考虑刚需的需求，而是出于更高的溢价等目标去设计了大户型。

　　再从今年1-10月全市成交套数前十的楼盘来看，有3个楼盘的均价突破2万元/㎡，有7个楼盘有小户型产品，表明市场上刚需客群还是占有一定比重。

　　再从近几年常熟的房价及成交均套面积来看，成交均套面积自2016年起便突破了126㎡，并在近两年稳定在了133㎡，而成交均价则一路上涨，2019年，常熟市商品住宅的成交均价为17436元/㎡，文化片区、城铁片区的一些楼盘的价格更是突破2万元/㎡。

　　按照2万的价格，建面约120㎡的户型，总价约为240万。*3成，贷款30年，利率上浮20%，*72万，月供为9943元。对于刚需，尤其是刚出来工作没多久的年轻人来说，这样的*和月供，无疑是非常有压力的。

　　而那一批嗷嗷待哺的改善们，看上去可以选择的空间还是挺足的，但门槛低的主要还是集中在尚湖板块，而市区其他区域，300万起步的总价又成了那道绕不过去的坎。

　　NO.3|叁

　　2016年起，众多品牌房企竞相涌入常熟，楼面价也是越拍越高。

　　土地指数决定后期产品，动辄上万的楼面价，以及不同标准的配建要求，让开发商也觉得压力山大。——当初为了拿地斗智斗勇，如今为了卖房又得使出浑身解数。

　　在严苛的土地指标下，一方面要保利润，另一方面要有品质。

　　在营销方面也煞费苦心，售楼处利用各个节日派送礼品，销声匿迹很久的卖房电话也重出江湖，甚至，有不止一个楼盘打出了“特价房”。

　　即使是这样，很多买房人仍然不买账。

　　显而易见：市场的真实需求与供给，割裂了;买房人能承受的价格，与开发商的心理预期，也错位了。

　　所以，2019年剩余的50天中，买房*现实的逻辑就是，我能拿多少*?这个*可以在哪里买房?然后根据上面的几项去打分，挑选出得分*的楼盘，同时把握好价格!

　　在这个“现在买，还是继续等待”的十字路口，你迈出的那一步至关重要!

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