泰禾集团地产黑马是怎样炼成的

一直作为区域地产商的泰禾集团今年以来俨然成为地产界“黑马”。公司在北京、上海等一线城市，力压众多地产巨头拿地，令业界刮目相看。 在调控政策持续，地产走向尚不明朗的当下，泰禾集团为何大手笔逆势拿地，公司又有怎样的发展战略？日前，中国上市公司协会组织的“走进上市公司”活动走进泰禾集团，记者一行与公司董事长黄其森进行了面对面的交流。

厚积薄发的黑马 对外界称泰禾集团是匹黑马的说法，黄其森并不认同。 “作为上市公司我们的确还佷年轻，但实际上泰禾集团已经有16年发展历史，是佷成熟的地产企业，只是原来比较低调，大家不太了解。今年在土地市场力度大，所以引发大家关注。”黄其森说。 据介绍，泰禾集团成立以来累积业主已有4万多户，公司在福建的楼盘推出后甚至不需任何广告，基本上都是清盘。“这除了当前良好的市场环境外，与我们在客户中良好的口碑有很大关系，我们要求每个项目首先要高品质。” 对于公司今年在土地市场上的表现，黄其森坦陈，从某种意义上讲有被动的因素。他说，作为上市公司泰禾集团首先要保证其可持续发展，但目前手头的土地储备不够。泰禾的发展战略是深耕福建和北京。“福建上半年几乎没有推出土地，因此北京成为公司土地储备的优选，由于是首都拿地不管拍的价格高低大家都十分关注。上半年公司拿了4块地，在北京土地市场名列前茅。” 不过，黄其森同时强调，今年的出击是公司厚积薄发的举措。他介绍，为了保证可持续发展，公司这几年已经做了多方面的布局和安排。从管理角度来说，公司近几年来打造了一批对市场熟悉了解的高效管理团队。按照公司制定的高周转策略，泰禾现在项目拿地，基本上实现7~8个月就开盘。实际运作中，有些项目甚至比这个时间还更短。在资金储备方面，公司也已经做了充分准备。泰禾前几年没有太多的拿地，沉淀下部分资金。另外，公司去年销售数十亿，今年预计完成销售120亿~150亿，因此，即便拿出100亿拿地，公司资金面仍是比较宽裕的。

多维度布局 据介绍，与万科等地产巨头相比，泰禾集团对自身有着清晰定位。公司采取区域深耕的战略，核心布局几个经济发达地区，规避可能出现的政策、资金、市场等方面的风险。 在区域布局方面，泰禾集团形成多层次梯度布局局面，运作区域覆盖北京、上海等一线城市，市场成熟的二线优势城市福州、厦门，以及福建经济发达的福清、长乐等三四线县级市。“特别这些三四线城市，在今年福建预计百亿的销售额中贡献不小。”黄其森说。 在地产业态方面，黄其森认为公司有了商业地产的开发能力，能够为今后住宅地产开发提供更多的服务，提高公司抗风险能力。泰禾目前已从原有的住宅地产，向商业地产延伸。公司在福建已经有4个城市综合体在运作，头个项目福州五四北泰禾广场刚刚开业。 “公司短期内还是以住宅地产为主，商业地产会增加到一定的比例，计划3~5年做20个左右的城市综合体。公司计划是在优势区域福建把商业地产做深做透，然后再往外拓展。下一步还会推出旅游地产。”黄其森说。 产品设计方面，公司结合市场，采取**低结合的策略。为契合高周转战略，除了“运河岸上的院子”高端别墅项目，公司产品基本上90%甚至更高比例都是快速滚动。

差异化经营 从今年土地价格走势来看，一线城市上涨已经成为市场的共识。但由于鄂尔多斯(行情,问诊)等地地产泡沫的显现，使得外界对三四线城市的市场前景看法出现分化。尽管如此，泰禾集团在今年在三四线仍然做得风声水起，正是得益于差异化竞争策略。 黄其森认为，市场对三四线地产的质疑，*以上大盘需求方面的担忧。他称，泰禾集团的三四线战略跟其他企业不一样。 据介绍，首先泰禾在三四线布局仅局限于优势区域福建。其次，公司会对这些项目设置很多严格的前提条件，比如必须选择经济比较发达的地区、位置必须是核心地段、*左右等。这样做出来的产品，才能实现快速周转，快速去化。还有佷重要的一点就是泰禾的品牌在这些地方优势非常明显，某种程度上说是鲜有对手。 泰禾集团的差异化竞争还体现在公司推出的“院子”系列产品。在许多地产商纷纷绞尽脑汁为自己的楼盘取各种洋名贴金的时候，泰禾集团却在坚守中国元素。这就是公司借鉴福州知名的“三坊七巷”古建筑推出的国内少有的坊巷式院落。 无论是一街七巷的“运河上的院子”，还是三街五巷八坊的“北京院子”，这种更适合国人的居宿，更容易受到高端人士的认同。 据黄其森透露，公司深耕优势地区的同时，将在一线地区进行更大力度的布局。下一步目标将会锁定北京、上海和珠三角区域。珠三角广东地区主推商业地产。 截至9月底，泰禾产品认购已约90亿，另有部分签约会在10月份陆续体现。因为项目推出时点的原因，预计在四季度还会有大量项目上市。黄其森表示，今年实现120亿~150亿的销售目标问题不大。

黄其森：科班出身的地产大佬

证券时报记者 陈勇 朱中伟

说起泰禾集团（000732）董事长黄其森，不得不提到他的人生经历。60后的黄其森，大学修的是工民建专业，毕业后分配到银行工作。像他这样既具备建筑行业的理论知识，又有金融行业的从业经历的科班生，在“土豪”遍野的地产界，着实不多见。

在泰禾集团总部，如果不是腰间地产大佬标配的“爱马仕”腰带，访客很容易把出现在面前的这位笑容可掬的中年汉子，误认为憨厚的邻家大叔。

可是这位邻家大叔，谈到自己对房地产行业的理解时，开口就显露出创立者的“气场”。据他介绍，泰禾集团的发展战略围绕着“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”进行。

“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说，“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。此外，高周转使得资金使用率提高后，资金成本大大降低。”出于对金融的熟悉和对地产行业的理解，黄其森坚持他的观点。

“要动态地看杠杆的高低，很多资金要靠销售回笼来解决。公司产品本身不是持有型物业，而是销售型的，目前这个阶段，可能高些，明年一旦到销售回笼期很快就会降下来。”面对外界对公司负债偏高的质疑，黄其森的回应显得胸有成竹。

“今年我们更多地跟信托等合作，其实**主要原因就是解决发展资金问题。公司推行高周转策略，在开盘以后就不需要太多的后续资金。”他说。

经过20多年的快速发展，万科总裁郁亮“房地产行业已经到下半场”的判断被业内逐渐认同。而黄其森却表示：“我认为中国房地产后阶段发展才刚刚开始。”

“前期的房地产完全是一种粗放式的经营，只要有地，什么人都能做，而且大家都是争先恐后推大盘，没有百万平米的楼盘，都不好意思说出口。”黄其森称，土地是少有资源，如果没有很用心地去挖掘，还是原来粗放式开发，国家政策也不允许。

“以前的地产好比是解决温饱问题，接下来市场的需求就不同了。”黄其森说，“经过一段时间的洗牌，我想房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。”

无论是院子系列、普通住宅或商业地产，泰禾集团要求所有项目都必须走高品质的精品路线。公司认为，只有高品质，才有可能高溢价。另外，高品质实际上在某种程度上就是降低风险，一旦市场不好的时候，可以跑得比别人快。坚持高品质、高溢价的策略，黄其森正在为可能到来的行业的洗牌提前布局。

懂金融的黄其森，除了地产以外，还在泰禾集团内还加入了其他金融元素。公司分别持有福州农商行和东兴证券0.38％和3.49％的权。“这是投石问路，在金融方面后续我们会持续关注。”黄其森说。