市场消除库存杀手:或推动抵押贷款利息税收抵免新政

12月1日下午，当a股市场恐慌抛售时，房地产板块几乎全面爆发，行业指数飙升4.02%。包括万科和保利在内的9只房地产股票全部涨停。抵押贷款减税的未经证实的消息，助长了房地产市场的狂热情绪。

“在目前的个税改革方案中，完善税前扣除是综合税收方案的重要组成部分，但如何以及何时增加这些项目需要很长时间来确定。”接近财政部税务部门的知情人士对记者说,根据税收改革的需求,未来的方法对所得税征税将合理的综合收益基本标准的基础上扣除的费用,及时增加支出支持老年人,儿童教育支出,住房抵押贷款的利息和其他特殊扣除。
尽管这一消息并非毫无根据，但实施它仍存在许多障碍。
独立经济学家陈建波表示:“个人所得税改革是一场大博弈，是一项需要长期坚持的基本税种。政策制定者将更多的经济功能附加到税制改革中是不现实的，尤其是在促进房地产需求方面。这是当务之急，而不是长期解决方案。”不过，他也承认，在中央政府要求清理库存的背景下，房地产市场复苏的预期正在增强。
税制改革的大方向
“住房抵押贷款利息支出税减免的政策设计实际上不是新政。为了推进个人所得税改革，财税部门在工作中提到了减税政策。目前，随着个人所得税改革方案的初步形成，改革的具体内容和方向必然会反复讨论。这名接近财政部税务总局的消息人士表示。
所谓抵押利息抵扣税，一般来说，是指在计征个人所得税时，将抵押产生的利息除项目扣减税前，对扣减后的收入部分征收个人所得税。
这项税收在今年上半年首次提出。5月8日，国务院批准了《国家发展改革委员会关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出研究综合与分类相结合的个人所得税改革方案。“个人所得税改革的方向是将纳税人家庭负担纳入扣除因素，个人所得税将来可以用抵押贷款扣除。”财政部长楼继伟公开表示。
事实上，在推进税制改革的过程中，财税部门已经制定了不同税制的改革办法。抵押利息税收抵免只是个人所得税改革税费计算算法中的一个小项目，符合建立分类综合税制的个人所得税改革方向。上述接近财政部税务总局的消息人士告诉记者。
据中央政府推动改革的税收,税收“公平”是改革的基本方向,所得税分类结合全面的责任意味着在未来项目实施全面的税收同时,部分家庭负担的纳税人,如支持包括在扣除因素如人口,抵押贷款,进一步税收公平。
“但在某种意义上，税制改革的时机和类型与中央的经济政策密切相关，这是中央控制政策的一种方式。”国务院发展研究中心的一位负责人告诉本报记者，个人所得税改革，包括抵押利息税收抵免，确实是“先进的”。
总体规划的深化财税体制改革中共中央委员会发布的2014年6月底,虽然个人所得税改革是一个重要的税收改革的一部分,它排名*后的六个税收类别需要改革。目前，个人所得税改革已超过消费税、资源税、环境税和房地产税，成为税制改革中*快提交方案的税种。
房地产“营改增”后，企业税负主要由减免税项目决定。但按照现行的计税方法，大部分房地产企业在营改增后税负会增加。”北京大学财税法律研究中心主任刘建文告诉记者。

毋庸置疑，与房地产“营改增”相比，住房抵押贷款利息费用的税收抵扣对于房地产行业来说是一个好消息。
“今年到目前为止，鼓励住房消费的政策不仅是基于宏观经济的考虑，而且考虑到房地产市场正面临一个艰难的去库存阶段，这既涉及到刺激需求，也涉及到降低风险。”为了尽一切努力实现去库存的目标，减税是不可避免的。”中原地产首席分析师张大伟说。
根据张大伟的计算，根据北京目前的正常收入水平和房贷情况，个人家庭收入扣除的五项社会保险和一项住房公积金约为2万元。如果你购买一套商品房，按揭150 - 200万元，月供约1万元。根据基准利率，如果贷款是100万元，每月还款额约为6700元，其中利息约2400元。按照这个计算，目前扣除个人所得税后的净收入只有6880元，但在个人所得税改革后，收入将达到9255元。
据业内人士估计，对于普通中低收入人群来说，如果房贷利息可以从个人所得税中扣除，可以节省15%-45%的房贷利息，从而降低购房的资金成本，激活购房的投资需求。
“目前，中产阶级和富人的买家往往收入更高，所以他们支付更高的个人所得税，如果他们年收入数百万美元，个人所得税可能占他们收入的25%。在个人所得税减免中包括抵押贷款利息，意味着每个月的实得工资大幅增加，从而提高了支付能力。因此，这项政策如果得以实施，将在刺激改善需求和促进住房消费方面发挥更有效的作用。”亚豪机构营销总监郭毅说。
然而，一些业内人士对该政策表示担忧。
“从去库存的角度看，抵押贷款利息税收减免政策确实是一件好事。然而，这项政策也可以被视为一把双刃剑。与以往的退税不同，这项政策一旦出台，将成为国家的基本税收制度，不能再轻易取消。当房地产市场去库存化结束时，中央政府显然不想看到房价再次上涨。”房地产分析师冯国良说。
此外，这项政策对二、三线城市不会产生什么积极影响，这些城市的收入不那么高，库存也很多。与此同时，对于地方政府来说，实行抵押利息扣除个人所得税也缺乏动力。
一方面，个人所得税由地方税务局征收。扣减一旦实施，地方税收收入必然会减少。另一方面，税收抵扣政策的实施需要增加地方税收征管的成本和难度，这也是地方政府的一大心病。”陈剑波说。

事实上，中国的一些城市已经实施了很长时间，但*终由于政策不规范而被搁置。
早在1998年，上海就实施了购房个人所得税抵免政策。这一政策的主要内容包括,每一个人买一所房子在6月1日1998至5月31日,2003年,可以享受的税收项扣除计划征收的税基,扣除对象的人在这个城市买或买商品房价格差异变化和在本市缴纳个人所得税。抵扣采用“先征收递减”的方法，购房行为确立后，申请征收税务机关单独以退税开立个人所得税缴纳证书。
“上海房产税收抵免政策只是阶段性的。由于扣除部分计算差异和政策漏洞，实施期间相关部门难以规范，逾期未进一步实施。”陈建波指出。
“据我了解，有关部门还在评估按揭利息税收抵扣的可行性、征收管理成本等技术问题。在这一政策下，征税方法仍然困难。”一位北京房地产业内人士告诉我们的记者。
目前，个人所得税由用人单位以分类计征的形式代扣代缴。除养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金外，其他项目不计入税前扣除项目。而此前个人所得税改革的内容也仅停留在起征点的提高上。
“现在的问题是,如果个人所得税改革采用的组合分类和全面收集,然后除了住房抵押贷款利息可以扣除,有些项目不包括在收集之前,如股息和红利、租金收入等,还应该包括在收集范围,但目前这是一个很大的争论。”上述国家研究中心负责人指出。
另外，在抵押贷款利息的抵税模式下，个人所得税改革的前提是以家庭为单位征收个人所得税。不过,也有困难识别、扣除项目和计算方法的“家庭”,按照家庭征收个人所得税,如之前的贷款是否应该被包括,是否需要扣除根据面积和价格,以及当地政府是否可以调整。
看来，尽管抵押贷款利息税收抵免是房地产市场去库存的一大杀手，但仍有许多障碍需要清除。

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