保定大量城中村拆迁对房价会有什么影响

2020年9月份开始，保定市出台主城区城中村连片开发ABO项目。各级47个村，一标段莲池区，24个村，2标段高新区，13个村3标段经济区10个村。补偿标准大致为300平米的住房，一家两个车位，一个地下室，房屋建筑的赔偿金等，于是有小伙伴私信问我大量的拆迁房入市是否会对保定市的房价整体有下跌的影响。小编经过整理以后，在此发表一下自己的看法。不喜勿喷。

保定市拆迁的47个村子，整体上基本上位于保定市的东南，东北，西南，西北。四个方位。小编在图上做了大致的标注。我们按自东向西的顺序依次展开说明。

首先东南方位。焦庄樊庄等村改造项目。我们可以通过保定市主城区控制性详细规划（以下简称控制规划）中看到。其所在位置为工业用地居，工业用地周围伴有少量住宅用地。因此可以推测此地应该为2017年9月莲池区政府与北京经济开发区产业技术创新联盟正式签约的亦庄保定创新园。2017年报道称拓展区占地4500亩，拟于2020年启动。此次两村拆迁应为该项目用地。

正东方位：大阳 东后营 银定庄等村改造项目。

通过控制规划。可看出此地分为排水用地。仓储物流用地，商业用地。公共管理公共服务用地，居住用地五大类。其中。排水用地应为银定庄污水厂。商业用地应该为客运中心周边配套商业。居住用地可能为几个村的返迁房。大阳拆迁可能是为裕华路东延做准备。银定庄村为居住用地。

东北方位：东西百楼 柴楼 蔡庄 北张庄 等村。拆迁力度较大且居住用地较多。应该是为后期深圳园运营后外地人口涌入提供住房保障。

正北方：沈庄 东尹庄 马坊 贤台。基本均为居住用地

正南方：前屯 乌马庄基本均为居住用地。

西南方：二台 大祝泽 基本也为住宅用地。

正西方：大车，小车，马厂等村拆迁。大致均为西湖公园的建设用地，加之华侨城进驻保定对9平方公里体育新城提供策划方案。将原“西郊八大厂”通盘考虑统筹开发。

从华侨城出具的规划图中可以看出。后期热电厂极有可能改成类似于成都 东郊记忆类型的工业主题公园。

（东郊记忆，是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，是集合音乐、美术、戏剧、摄影等文化形态的多元文化园区，工业遗址主题旅游地，艺术文化展演聚落，文艺创作交流园区，成都文化创意产业高地。）

西北方：大边陀周庄 代庄等城中村拆迁。均为工业园区占地。其中大边陀为中关村基地。周庄代庄为占地3000亩的深圳园二期。

综上所述，虽然保定市有40多个城中村将要拆迁。但其绝大部分土地均为公共管理与公共服务用地，工业用地与小部分居住用地。且每年建设用地指标数量都是经国务院统一制定后才会下放地方政府，因此即使此次拆迁有少量居住用地，大概率也不会集中在一年内供应。且拆迁户所分保障性住房均为返迁安置房，需5年以后才可允许上市交易。（不限新本两年的前提下）。5年的时间保定在雄安的影响下定将得以飞速的发展。

根据河北省2030年城镇规模等级中显示的数据可以看出2030年保定市城市人口将达到300-500万。属Ι类型大城市。2020年保定市主城区（今新三区）人口大致为300万，如果2030年人口达到500万的话，那未来的十年平均每年新增人口将达20万。

2019年保定市政府公布的商品房销售数据显示。2019年保定市商品房销售面积为453.5万平方米。其中本年住宅商品房销售面积为395.4万平方米。12月末保定市住宅类商品房待售面积47.9万平方米。换算后可以得出，保定市住宅类商品房待售面积，仅为2019年保定市不到两个月的住宅类商品房销售面积。

综上所述，一，以此次城中村开发居住用地占比不多且大概率居住用地不会一次性释放。二返迁安置房要经过至少5年以上的时间方可上市交易。三，配套用地居多（如西湖公园 深圳园 亦庄创新园等）后期对保定整体形象提升添砖加瓦，吸引大量外地人口来保就业生活。四，保定市现在住宅类商品房待售面积不多。

因此保定此次大规模集中拆迁不但不会对保定住宅市场造成负面影响，反而会因为整体形象的大步提升与新生代企业的进驻与周边配套设施的加强对周边小区而言是一大利好。

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