买小产权房的注意事项及合法性解析

一、小产权房的合法性

小产权房是在集体土地上建设的房屋，经过审批和修建部分的认可合法建设。但是，小产权房必须满足以下三个条件：

1. 村集体组织或开发商合法操作：小产权房必须依法处理有关审批手续，由村委会为出头，以集体利益为主的方式进行建设。如果是由开发商操作，就属于违法行为。

2. 建设用地归村集体所有：小产权房的建设用地必须是在集体土地上建设的，土地归村集体所有。

3. 采购者和享有者必须为本集体成员：只有本村本集体的成员才能购买小产权房，并且需要符合“一户一宅”规则，提供相关审批手续。

二、小产权房的贷款问题

小产权房没有产权和国有土地使用权，因此不能直接从银行贷款。但是，可以通过抵押贷款的方式，将宅基地所建住宅抵押给银行。具体操作流程如下：

1. 处理房产证：首先为住宅处理房产证。

2. 提出贷款请求：然后提出贷款请求，并经贷款银行同意。

3. 抵押房产：贷款人将房子作为抵押，到房产部门处理评价、挂号、受押，并核发《房子他项权证》。

4. 提供抵押物：贷款人将抵押房子、集体土地使用证和房产证一起作为贷款抵押物，并签订共同还款承诺书。

5. 处理放款手续：最后由银行处理放款手续，贷款额度一般控制在房子估值的70%以内。

三、小产权房的买卖注意事项

1. 确认开发主体的合法性：购买小产权房时，要确认开发主体是否合法，并获得了国有土地使用证。

2. 确认是否符合城市规划：小产权房所在的城中村改造项目必须符合城市总体规划。

3. 查看相关许可证：购买小产权房前，要查看是否获得了修建工程施工许可证和商品房销售许可证。

购买小产权房时需要注意合法性和相关许可证的问题，同时也要了解小产权房无法直接贷款的情况，可以通过抵押贷款的方式解决资金问题。