二手房交易过户细则有哪些

一、房屋产权是否明晰

在购买二手房时，买受人需要确保房屋的产权明晰。有些房屋存在多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有等。买受人应当与全部共有人签订房屋买卖合同，以确保交易的合法性。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未经其他共有人同意一般是无效的。

二、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时存在极大风险。房主可能已经将房屋抵押或转卖，即使现在没有办理过户手续，房主仍然可以抵押和转卖。因此，在进行二手房交易时，最好选择有房产证的房屋。

三、交易房屋是否在租

在购买二手房时，买受人需要注意房屋是否存在租赁情况。有些房屋在转让时仍然被他人租赁，如果买受人只看房产证，只注重过户手续而忽视租赁情况，可能会得到一个不能及时入住或使用的房产。根据我国法律，买卖不破租赁，即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。因此，买受人在购买二手房时应当注意是否存在租赁情况。

四、福利房屋是否合法

福利房屋包括房改房、安居工程、经济适用房等，它们在转让时存在一定的限制。这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有国家规定，买受人在购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

五、市政规划是否影响

在购买二手房时，买受人需要注意市政规划对房屋的影响。有些房主在转让房屋时，可能存在物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠的情况，买受人不知情购买了这样的房屋，可能需要承担全部费用。

六、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房，这两种房屋的土地性质均为划拨，转让时需要缴纳土地使用费。对于标准价的住房，单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些情况，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

七、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但对于一些细节问题仍然需要约定清楚，如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。买卖双方应当全面考虑这些问题，以避免后续纠纷。