租赁合同常见问题及处理意见

一、出租人的主体资格查看问题

在选择出租人时，需要仔细核实其是否是房屋的所有权人，并查验权属证书的真实性。最好避免选择转租方式。

二、不适于承租的房屋租赁查看问题

根据相关规定，以下情况的房屋不得租赁：未取得房屋所有权证、被查封或受其他限制、共有房屋未得到共有人同意、权属有争议、违法修建、不符合安全规范、已抵押未经抵押权人同意、不符合相关规定、其他法律法规禁止租赁的情况。需要说明的是，虽然违反以上规定可能导致合同无效，但并不一定。

三、关于租赁对房屋具有合法权力的保证问题

合同标的物必须具有合法的所有权，否则承租人的权益可能无法得到法律保护。

四、租赁有抵押房产的问题

承租有抵押房产时，需要注意两种情况：先租赁后抵押和先抵押后租赁。前者风险较小，后者风险较大，可能导致租赁合同提前终止或承租人丧失权益。承租人应当注意出租人是否有实际清偿能力，以决定是否能够获得补偿。

五、优先采购和优先承租权问题

优先采购权是法定权力，即使合同中未约定，承租人仍然享有。但具体内容应在合同中明确约定，以便实施。

六、关于租赁期满后的合同处理

根据《合同法》规定，租赁期限届满，承租人持续使用租赁物，出租人未提出异议的情况下，原租赁合同仍然有效，但租赁期限为不定时。

七、房屋租赁和场所租赁之差异

房屋租赁和场所租赁的税率不同，为了降低房租，有些公司将房屋租赁合同作为场所租赁合同来签订。

八、关于房租付款约定的问题

为避免违约风险，租赁合同中应明确公司推迟付款的责任和违约金的最高限额，并添加出租人的付款提示责任。

九、库房租赁合同查看中的要点问题

库房租赁合同应注意约定出租人的特别责任、防火安全问题和出租人提供的合理便利及其他辅助设施。

以上是对租赁合同常见问题及处理意见的详细解答，希望对租房者和出租人有所帮助。