中国房价走势的三大因素及其影响分析

中国房地产市场的调控往往同时对供应和需求进行，但这两者有时候是对立的。因此，我们需要找出影响房地产市场及其出资的主要对立因素，以更准确地判断市场走势。

一、供应还是需求

过去几轮调控中，限贷限购成为常态，但房价往往在短期内出现反弹。这是因为行政性的调控措施难以完全平衡市场的供需对立。当供应和需求同时受到调控时，两者的“短边”将决定房地产市场的均衡演进。

二、地根还是银根

在供应方面，土地和资金是影响房地产商供应做法的两大要素。过去我们常常忽视了地根的影响。自从土地市场实行“招拍挂”准则以来，地根与房地产出资的关系越来越密切。

尽管过去房地产出资走势与地根、银根大致同步，但在调控实践中也常常出现违背的情况。房地产出资时而与银根更同步，时而又与地根更同步，这使得房地产出资走势变得更加复杂。

三、三、四线城市房价走势

展望未来，地根是否仍然是“短边”取决于地根与银根的相对变化。如果银根缩短较缓，地根可能仍然是“短边”；如果银根缩短剧烈，银根将取代地根成为决定出资下行的“短边”。需要注意的是，我们排除了棚改因素的影响。

将来银根缩短对房地产出资的影响相对有限。从当前的资本环境和企业盈利能力来看，利率处于历史低位，房企净利润增加率较高，这对房地产出资形成了有利的支持。

中国房地产市场的调控具有明显的特色，供需常常一起发力调控，且有时政策调控的方向是对立的。因此，我们难以完全依靠市场化思维来判断房地产市场的均衡演进，但可以通过“短边准则”来分析和预测房地产出资的趋势。

供应要素相对需求而言是决定房地产市场及出资变化的“短边”。在供应方面，土地和资金是影响房地产商供应做法的两大要素，但实践中两者常常出现违背。本轮调控以来，房地产出资与地根更为同步，地根是影响房地产出资变化的“短边”。