商品房保修期，计算方法详解

一、商品房的保修期和相关规定

房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对购房者承担保修责任的期限。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，并在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等内容。购房者在接收房产时需要进行实地察验，确保房屋质量和维修改造符合合同要求，并签署房屋交接单，领取房屋钥匙，这样开发商的交付义务才算履行完毕。

此外，国家对房屋交易的新规定要求，在商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围如下：

1. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内。

2. 屋面、外墙面的防水为3年。

3. 厨房和卫生间的防水为1年。

4. 地下室及管道渗漏为1年。

5. 内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年。

6. 地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年。

7. 门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年。

8. 灯具、电器开关、电气箱（盘）和线路设备损坏为6个月。

9. 给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月。

10. 供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期。

其他部位、部件的保修期限可由买卖双方自行约定。

二、商品房的保修期的计算

根据不同的法律规定，房屋保修期的计算方法较为复杂。以一个例子来说明，假设房屋于2002年1月1日竣工，开发商于2003年1月1日交付使用，屋面防水的剩余保修期为4年，而《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的保修期为3年，那么保修期应当认定为3年。购房者可以与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期。

购房者在购买商品房时应注意合同中的保修期约定，并与开发商协商把保修期约定得长一些，以保护自己的权益。