买二手房须注意的12个坑，务必绕开

一、核实卖方的身份

买二手房时，首先要核实卖方的身份，确保其为房屋的真正所有权人。要查看房屋所有权证、土地证（或房地产权证）、契证以及身份证，确保证件上的人与卖方一致。同时，要注意卖方是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，与其签订的购房合同也属于无效合同。

二、核实房屋权属

购买二手房时，要注意房屋的产权是否有争议。查看房屋是否被依法查封或以其他形式限制房屋所有权转让，避免付款后无法交付房屋。如果需要，可以去房管局了解相关信息。

三、注意房屋共有人

如果房屋存在共有人，卖房时需要征得共有人的同意，并在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份，确保为房屋共有人本人。例如，夫妻婚后购买的房子，只写了一方的名字，卖房时必须夫妻双方均在合同上签字。

四、注意房屋是否违章或待拆迁

购买二手房时，要留意房屋是否为违建建筑，避免钱财两空。尤其是老旧的二手房，要特别注意是否待拆迁。不要以为房屋拆迁就能赚钱，否则房主为何卖房，为何有那么多钉子户，以及由拆迁引发的各种纠纷。

五、房屋是否被出租

买卖不破租赁，如果房屋存在租户，买方暂时不能入住。购买二手房时，要多次实地查看房屋是否被出租。如果有租户，应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。同时要注意，租户在同等条件下有优先购买权。

六、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般为70年，但早些时候的老房子土地使用期限可能较短，只有20年或30年。购买二手房时，一定要核实房屋剩余的土地使用期限，因为这是影响房价的重要因素。同时，剩余的土地使用期限还关系到土地使用年限何时到期以及续费问题。

七、明确各类税费

买二手房需要支付多项税费，有些本应由卖家承担的费用转移到买家身上。此外，一些黑中介可能会收取一些莫名其妙的费用，或者在交易过程中改变费用金额。在实践中，需要明确约定各项税费的承担情况。

八、明确违约事项

在购买二手房时，要明确约定违约事项的处理方式。例如，卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约、买家没有获得银行贷款等情况，事先约定好解决方式，避免日后产生纠纷。

九、明确房屋内部设施

许多二手房都是装修好的，带有家具和家电。购买房屋时，要明确这些内部装修是由原房主带走还是留下。不要忽视这一点，确保房主不会将马桶、抽烟机、厨柜等设施带走。

十、明确佣金

不同的中介机构收取的佣金不一样，购房前要明确规定中介佣金的金额。同时，也需要约定交易失败后佣金的退还情况。

十一、避免阴阳合同

为了避税，一些人喜欢签订阴阳合同，即签订两份房屋买卖合同。这种交易存在较大风险，一旦发生纠纷，处理起来比较麻烦。

十二、相关费用是否结清

购买二手房时，务必确保房屋的物业费、水电费、取暖费、网费、燃气费等各项费用已结清，避免买家承担后续费用的情况。此外，过户时需要过户的水电卡、燃气卡、有线电视等也要注意。

以上就是买二手房时需要绕开的12个坑，希望对买房者有所帮助。购房是一项重要的决策，务必谨慎选择，避免风险。