容积率对楼面地价的影响及特性分析

容积率（ＦＡＲ）是指项目计划建造用地规模内悉数修建面积（Ｓｃ）与计划建造用地面积（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是个无量纲目标，明确，便于操控。

一、不同用途土地容积率特性概述

商业用地：容积率的改动在很大程度上体现为楼层的改动，商业物业楼层报价区别显着，其体现在楼面地价上的区别也较显着。

寓居用地：当容积率在特定规模内（如对应多层物业与别墅物业时），因为物业类型的稀缺性引致的土地价值显着，其楼面地价的区别也较大。

工作用地：在容积率上升抵达必定的程度（对应超高层工作物业）后，鉴于工作物业的标识性特性，引致单位修建面积地价的超量，楼面地价不降反升。

工业用地：在很多状况下（通常在以外）没有容积率的约束，即使有，对地价的影响也甚小，其地价的区别更多的是由工业集聚度、工业导向、区域配套状况、方针引导等别的要素导致的。

二、受计划操控影响显著

通常情况下，某一区域或特定地块均有容积率上限目标操控，如上海市内环以内住所的容积率上限为2.5。

三、与其他目标相关性强

容积率与修建密度、修建层数、总高度、绿地率、修建覆盖率等目标彼此相关，构成完好的地块经济技术操控目标体系。

四、利益倾向的多元博弈

开发商倾向寻求进步容积率以获取更大的赢利，而政府则在考虑城市可持续发展的同时，思考计划部分的定见，对容积率进行恰当下降和操控。

五、容积率对楼面地价的影响

在合理的空间环境条件下，容积率越大，建造开发强度越大，土地利用率越高，土地报价越高，但这种添加呈一种递减的规则。通常情况下，容积率越大，楼面地价越小。但因为地价构成机制的杂乱性，这种规则在不同用途、不同区域间存在着复杂的变化。