市区二手老房子的问题和影响因素

市区的二手老房子是一部分人想买的，比如周边的天价房。还有一些人为了赚拆迁而买中心地段的老房子，对于这些特殊需求的人来说，钱一般不成问题。但对于普通的购房者来说，买中心地段或者距离中心地段不太远的二手老房子，问题可能有不少。

一、难贷款

房屋太老直接影响贷款额度，老房子贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要取决于房屋的评估结果。土地使用年限的缩水是导致难贷款的主要原因之一。老房子的土地使用年限通常缩水很多，这对房屋价值的评估有较大影响。如果房子的土地使用年限已经超过30年，那么获得银行贷款的难度非常大，愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。不仅贷款额度有限，还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。比如北京，商贷的还款时间受三个因素影响，其一，50年减去房龄；其二，65岁减去贷款认年龄，其三，长贷款年限30年，后取这三者的小值。

二、房龄对房屋价值的影响

房龄对房屋价值的影响主要体现在涨幅空间。中心地段的老房子虽然有着地段的绝对优势，但房价已经十分高昂，缺乏新的概念刺激房价上涨，只能随行就市。在房价泡沫化严重的，其上涨空间还能有多少，实难断定。更重要的是，老房子会逐渐面临建筑折旧的问题，所在的社区环境一般也不好。随着老房子的价格逐渐走高，建筑的折旧，社区环境的恶化，出售变现反而可能存在一定的难题。

三、房龄太老影响居住

老房子意味着剩余使用年限的缩水，购房成本的增加是必然的。除了户型差之外，老房子日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题也是影响居住体验的重要因素。

四、房龄对土地剩余使用年限的影响

土地使用年限只有70年，如果房龄较老，那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水，说不定很快就到期了。土地年限到期的问题，目前官方还没有统一的说法，有可能的是土地使用期满后，房屋所有权人可以继续居住，但需要付出一定的土地费用，这也无形中增加了购房成本。

买老房子不仅要看房龄，还应该考虑房龄对贷款额度、房屋价值、居住成本和土地使用年限的影响。贷款买房时，老房子可能不是个好选择，尤其是房龄超过30年的房子。购买二手老房子需要谨慎权衡利弊，确保自己的购房决策符合自身需求和经济实力。