容积率与赠送面积的关系及其对居住舒适度的影响

容积率是衡量小区居住舒适度的重要指标，它的计算公式如下：容积率=建筑面积/用地面积。简单说，一块地面积1万平方米，如果开发商盖了1万平米的房子（建筑面积为1万平米），它的容积率是1，如果盖了2万平米的房子，那么容积率就是2，这些房子可以将土地铺满两遍。

实际中，容积率并不是直接决定小区的居住舒适度。因为房子除了建筑面积，还有绿地、道路、小区中心广场等，所以容积率为1的小区并不意味着只有1层的房子，容积率为2的小区也不意味着只有两层的房子。

一、容积率对居住舒适度的影响

容积率越高，代表该地块的用地强度越大，小区的建筑越高，容纳的居民越多，小区越拥挤。政府限制容积率的目的是为了减轻消防、供水、供电和交通压力，提高居住品质。购房者一般倾向于低容积率的小区，因为低容积率意味着更高的居住品质。

二、容积率的一般范围

各种建筑类型的容积率一般是这样的：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层的高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5。一些商住项目的容积率可能达到6~7，但这样的容积率难以保证舒适度。

三、赠送面积对实际容积率的影响

实际容积率可能会高于规划容积率，原因是各类“赠送面积”的存在。比如地下室、半地下室、阳台、露台、室内等高度不足的部分，这些面积往往不计入或部分计入建筑面积。开发商还会通过封露台、打通设备平台的方式增加使用面积，从而增加实际容积率。这些操作方式主要是为了增加另一个指标：得房率。

容积率是衡量小区居住舒适度的重要指标，高容积率意味着小区拥挤，低容积率意味着高居住品质。赠送面积的存在可能导致实际容积率高于规划容积率，但一般不会直接降低小区整体居住品质。