卖房签订购房合同 这些情况下合同无效

房屋购买合同是买房签署的最重要的合同，它涉及到房屋的权属、成交方式、成交价格、产权状况、房屋交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决等方面的内容。然而，在卖房签约过程中，有些情况下合同是无效的。

一、未成年人、精神病人签合同

未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，他们签署合同需由监护人代为签署。如果监护人不追认合同，则合同无效。根据《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，除非经法定代理人追认后，该合同有效，否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

二、无委托公证或伪造委托公证

如果代理人擅自替他人签订合同，且没有进行委托公证或伪造了委托公证，那么合同就是无效的。委托他人签订合同时，委托人本人需要到公证处办理委托公证，受托人则需要携带公证书办理房屋交易手续。根据《合同法》规定，代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效，且属于全部无效合同，合同的全部内容自始不产生法律约束力。

三、买卖小产权房、违章建筑等违规房产

房屋买卖的前提是房产符合法律规定并受法律保护。例如，以集体所有土地上违规建造的小产权房为例，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，买卖小产权房、违章建筑等违规房产的合同是无效的。根据《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。

四、恶意串通转移房产，损害他人利益

在转移房产时，需要得到共有权人的同意，并且不能损害社会利益和国家利益。如果恶意串通转移房产，损害国家、集体或第三人利益，那么合同就是无效的。根据《合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同是无效的。

五、不能如实反映双方意愿

在二手房买卖过程中，如果采取隐瞒、欺骗、胁迫等手段签订合同，那么这样的合同一般会被判定为无效合同。根据《合同法》第五十二条第三款规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同是无效的。

卖房签约中存在以上情况的合同都是无效的，需要双方当事人注意避免此类情况的发生。