房龄≠年龄，购房者需谨慎虚报房龄

一、房龄与房屋使用年限的区别

根据法律规定，房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的，而房屋的使用年限是指房屋土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。因此，房龄和房屋使用年限是两个不同的概念。

二、房龄对购房者的影响

1.房龄越高的房子，可使用的年限越低，贬值越快。相同户型的房屋，房龄越长，价格越低。老房子的舒适度较低，磨损情况严重，存在安全隐患。此外，房龄越长，土地使用年限越短，维修费用越高，持有成本增加。

2.房龄越长，可贷款的年限就越短。太老的房子可能无法获得银行贷款，贷款额度也可能受到影响。

3.房龄越长，越容易满足“满五”或“满二”，从而降低或免除交易过程中的个税和增值税。

三、准确查询房屋年龄的方法

1.查看房产证：虽然房产证上的房龄不够准确，但可以作为一个参考。但需要注意，如果房子已经多次转手，房产证上显示的是最新的拿证时间。

2.到房产管理部门查档：这是判断房龄最稳妥的方法，可以查到准确的房龄信息。需要房主配合，带上相关资料进行查询。

3.在二手房交易网上备案的情况下，可以输入产权证号查询房屋相关信息。但只有拥有挂牌权的中介公司才能查询，因此要选择正规的中介公司。

四、初步判断房屋年龄的方法

1.咨询其他业主、物业工作人员或附近的老住户，他们可以提供一些参考意见。

2.从房屋结构上判断：上世纪80年代的房屋厅比较小，90年代的房屋开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积约为80平方米，客厅面积在14至15平方米。

3.观察细节：通过一些难以更换的物件来判断房龄，比如下水管道、卫生间地漏等。另外，地板的成色和款式也可以反映房屋的新旧程度。

4.楼层高度：楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代的建筑，8层但没有电梯的住宅楼多为九十年代中期的建筑，10层以上小高层并配有高层电梯的住宅约为2000年左右的建筑。

5.观察外立面：通过外墙使用材料推测房屋年代，红砖外墙多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑，水泥外粉墙面的住宅楼多为九十年代初、中期的建筑，墙面涂了外墙漆或外贴墙面砖的住宅多为九十年代中后期以后的建筑。

通过以上方法，购房者可以初步判断房屋的年龄，为购房决策提供参考。但最准确的方式还是到房产管理部门查询房龄信息。购房者在购买二手房时，应当谨慎虚报房龄，避免因此带来的不必要的麻烦和风险。