容积率对土地计税面积的影响真的存在吗？

近期，一些购房者对容积率的概念和影响产生了疑问。容积率到底是什么？容积率会影响土地计税面积吗？本文将为大家解答这些问题。

一、什么是容积率？

容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。具体来说，地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和，而地下有经营性面积的则不纳入计算容积率的建筑面积。例如，在一个1万平方米的土地上，有1.5万平方米的建筑面积，那么容积率就是1.5。

不同的建筑形态对容积率的要求也不同。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。然而，由于土地成本的限制，不是所有项目都能达到这些标准。

二、容积率如何计算？

容积率的计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。举个例子，企业A和企业B分别取得一块宗地。A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元，该宗土地上的房屋总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元，该宗土地上的房屋总建筑面积为15000平方米。那么A企业的宗地容积率为0.4，B企业的宗地容积率为0.75。

三、容积率对开发商和购房者的影响

对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中所占的比例。容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少。而对于购房者来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，居民的舒适度越高。

此外，容积率还影响着土地计税面积。根据财税号文件规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。而宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值都应包含地价。

举个例子，按照上述规定，企业A应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价=土地单价×房产建筑面积×2=3000÷30000×12000×2=2400万元；而企业B则应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。

四、如何选择合适的容积率？

对于购房者来说，在选房时要注意容积率。容积率过大意味着在相同自然面积内建筑面积过多，导致小区内部规划差、绿地少、道路窄，同时也会带来人口密度大、空气质量不佳、噪声较多等问题。此外，建筑密度大还会增加安全防护难度，不利于紧急情况下的人员疏散。

不同类型的产品对合理容积率的要求也不同。一般来说，总在19层以上的高层建筑，容积率在2.4到4之间为比较理想的；总在12至18层的高层，容积率在1.8至2.5之间都是可以接受的；总为7至11层的小高层建筑，容积率一般为1.5至2.0；而总层数为6层或6层以下的多层产品，容积率一般在0.8至1.2之间；至于联排别墅和独栋别墅，容积率则要控制在0.2至0.7之间。

购房者在选房时一定要留意所购建筑的容积率。一般置业顾问介绍的容积率都是小区的容积率，这个数值代表了小区整体面积和不同建筑建筑面积的比值。因此，购房者要问清楚自己购买区域的容积率，以保证自己的合法权益不受侵害。