如何办理商品房退房手续？退房要注意什么？

一、向开发商发出解除合同通知书

根据法律规定，购房者可以向开发商发出解除合同通知书，要求解除合同并协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。如果开发商同意解除合同，双方可以协商解决；如果开发商不同意，购房者可以依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同并由开发商赔偿相关损失。

二、解除商品房担保贷款合同

购房者在购房合同解除后，可以向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据高人民法院的司法解释，法院应该支持购房者的请求。

三、归还购房款

开发商归还的购房款应优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时，可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

四、保险退保手续不要忘

购房者在办理按揭贷款时，银行通常会要求购房者为其购房上保险。如果购房者要求解除合同，保险人可以收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分将退还给购房者。

五、处理违约金

根据《合同法》相关规定，如果违约金不足以弥补实际损失的全部，开发商需要继续赔偿差额部分。如果违约金高于实际损失，开发商直接按违约金来赔偿。

六、定金的处理

根据《合同法》第116条，如果购房合同既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，但不能同时适用。如果退房是由购房者原因导致的，开发商有权不退还定金；如果退房是由开发商的责任导致的，购房者可以获得双倍赔偿。

七、办理房产证前退房更省事

建议购房者在办理房产证之前办理退房手续，这样可以避免在拿到房产证后发生问题需要退房时的复杂鉴定和诉讼过程。如果在办理房产证之后需要退房，通常需要经过较长时间的鉴定过程，并走上诉讼之路，整个过程较为复杂。

购房者在办理商品房退房手续时，应注意与开发商进行协商，并了解相关法律规定，以便保护自己的权益。如果开发商提出的补偿条件能够满足购房者的要求，购房者可以根据自身情况决定是否收回退房要求。