毛坯外墙漏水能退房吗？退房如何办理？

一、合同法规定

根据《合同法》第42条的规定，如果在订立合同过程中，卖方故意隐瞒与合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失，卖方应承担损害赔偿责任。然而，如果卖方已明确告知买方房屋质量问题，卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵是房屋本身固有的，且没有证据证明卖方知晓，卖方也不承担瑕疵担保责任。

二、解除合同的条件

一般情况下，解除合同的条件是一方根本违约，或买卖合同的目的无法实现，房屋不适宜居住。如果没有达到法定解除条件或房屋质量不足以威胁居住安全，法院通常会判决卖方承担损害赔偿责任，而不是退房。

三、商品房交付要求

商品房交付时，应取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。如果开发商不提供或提供不齐全的文件，购房者可以拒绝收楼，并要求开发商提供证件并赔偿逾期交楼的损失。

四、处理毛坯外墙漏水问题

如果发现毛坯外墙漏水问题，购房者可以催促开发商解决漏水问题。如果开发商故意拖延或推脱责任，购房者可以向当地质检站投诉。如果问题仍未解决，购房者可以考虑向法院提起诉讼。

五、解决外墙渗水问题的方法

外墙渗水问题可以采取以下两种方法解决。第一种方法是将漏水部分的外墙面层敲掉，用防水砂浆抹灰，虽然费时费力，但可以彻底解决问题。第二种方法是使用密封胶将渗水处进行处理，但密封胶的耐久性有限，时间长了还会渗水。

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