商品房销售合同违约职责判定及特点解析

一、商品房销售合同违约职责的判定方法

商品房销售合同违约职责的判定方法主要包括免除合同、付出违约金和赔偿丢失等方式。免除合同是指在合同成立后，当具备免除合同的条件时，根据当事人的意思表明或双方的意思表明，使基于合同产生的债权债务消除。付出违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应向对方支付法律规定或合同约定的一定金额的赔偿金。赔偿丢失是指因一方违约行为给对方造成财产损失，应赔偿对方因违约所遭受的损失。

二、商品房销售合同违约职责的特点

1. 相对性：商品房销售合同违约职责只发生在签订合同的双方当事人之间，合同以外的第三方不承担违约责任。

2. 抵偿性与惩罚性相结合：违约职责既要补偿守约方因违约方违约行为所遭受的损失，又要对违约方进行惩罚。在商品房销售合同中，违约职责具有一定的惩罚性。

3. 可约好性：根据《合同法》的自愿原则，商品房销售合同当事人可以在合同中约定违约责任承担方式和违约金的数额。但是，约定的内容必须在法律允许的范围内。

三、注意事项

1. 如果合同没有明确约定开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方法，仅约定赔偿损失的情况下，购房人很难证明自己的损失金额。

2. 根据法律规定或合同约定，购房人行使合同免除权应在规定的期限内行使，否则将失去合同免除权。

商品房销售合同违约职责的判定方法包括免除合同、付出违约金和赔偿丢失等方式。该违约职责具有相对性，抵偿性与惩罚性相结合，并可根据合同约定进行约定。购房人在行使合同免除权时应注意遵守规定的期限。